Eurohipoteka – pomysł wspólnej hipoteki dla wszystkich krajów należących do Unii Europejskiej powstał w 1960 roku w ramach opracowanego ówcześnie raportu Segre dla Komisji Europejskiej. Koncepcja ta rozwijana była później m.in. przez Międzynarodową Notarialną Unię Łacińską oraz Wehrensa i Stockera.
Geneza Europeizacja prawa cywilnego doprowadziła do koncentracji kilku grup badawczych na opracowaniu projektu instytucji eurohipoteki. Wśród nich działa na przykład Eurohypothec Research Group, której jednym z obszarów zainteresowań jest ów projekt. Grupa ta opracowała najbardziej rozbudowany system jednolitej hipoteki dla wszystkich państw UE.
Jako iż eurohipoteka wciąż jeszcze nie została wprowadzona, rozważania na jej temat dotyczą jedynie konstruktu teoretycznego, który ma szansę realizacji w niedalekiej przyszłości przez europejskie gremia.
Nie ulega wątpliwości, że istnieje potrzeba integracji rynków kredytów hipotecznych w Europie. Przyniesie to korzyści w postaci kilku międzynarodowych operacji hipotecznych, które obecnie są trudne lub niemożliwe do zrealizowania w wielu krajach UE (co oznacza gorszą pozycję europejskich kredytodawców i kredytobiorców). Eurohipoteka jest zoptymalizowanym instrumentem, dzięki któremu można to osiągnąć, zwłaszcza w kontekście kryzysu finansowego, w którym zaufanie, pewność (gwarancje prawne) i przejrzystość prawna są bardziej doceniane niż kiedykolwiek. W dalszej części przytoczone zostały przykłady międzynarodowych operacji, które mogłyby wykorzystać eurohipotekę. Są one dowodem na to, że wspólny instrument hipoteczny pozwoliłby w wielu krajach UE zaangażować się kredytodawcom w te operacje w zoptymalizowany sposób.
Idea eurohipoteki powstała ponad 60 lat temu, ale dopiero ostatnio, zaczęto ponownie pracować nad wprowadzeniem jej w życie. Ponadto od roku 2005 stanowi ona ważny punkt w programie Komisji Europejskiej. Był to bowiem rok wydania przez Komisję Zielonej Księgi dotyczącej rynku kredytów hipotecznych, która w całości poświęcona została eurohipotece. W 2007 roku została z kolei opublikowana przez KE Biała Księga, w której zostały omówione wszystkie czynności, które należy wykonać, żeby doprowadzić do integracji rynków hipotecznych w UE. Jednakże począwszy od 2007 roku nie podjęto żadnych znaczących działań w tej kwestii na szczeblu unijnym. Zatem możliwość stworzenia prawdziwego wspólnego europejskiego rynku kredytów hipotecznych oddala się w czasie pomimo niewątpliwego znaczenia na poziomie prawnym, ekonomicznym i finansowym.
Proces tworzenia eurohipoteki Profesor Claudio Segré na zlecenie Komisji Europejskiej podjął się w latach 60. utworzenia projektu wspólnego instrumentu hipotecznego. Zaproponowanym przez niego modelem był szwajcarski . W 2004 roku została powołana specjalna grupa prawników i ekonomistów w celu zbadania możliwości wprowadzenia eurohipoteki. Prace tej grupy doprowadziły do redakcji w 2005 roku podstawowych wytycznych. Kilka miesięcy później, Komisja Europejska, oprócz publikacji Zielonej Księgi skierowała pytanie do rządów, zainteresowanych podmiotów rynku kredytów hipotecznych i naukowców, odnośnie do ich zdania na temat przydatności i istotności eurohipoteki. Reakcja na to pytanie była bardzo pozytywna.
Większość respondentów było albo za wprowadzeniem eurohipoteki jako modelu przewidzianego w Podstawowych Wytycznych lub opowiadało się za nią, ale po wprowadzeniu kilku zmian do proponowanego modelu. Mimo pozytywnych reakcji na pomysł, Komisja ograniczyła się do stworzenia Europejskiej Federacji Hipotecznej (EFH), w celu analizy możliwości i zainteresowania instytucją eurohipoteki. EFH nieoczekiwanie została zlikwidowana w 2006 roku bez dokonania ważnych działań przybliżających utworzenie eurohipoteki.
Pozostałe podgrupy stworzone przez KE w celu przeanalizowania innych obszarów, które były poruszane w Zielonej Księdze, pracowały bardziej aktywnie w swoich dziedzinach w kierunku europejskiej konwergencji. Zdarzało się, że podnosiły one w swoich pracach pewne problemy związane z rynkiem kredytów hipotecznych. Dwa główne sprawozdania dotyczące tych kwestii obejmowały Grupę ds. Dialogu z Konsumentami Branży Hipotecznej (MICDG). Z racji tego, że grupa ta składała się z pożyczkodawców i konsumentów, między którymi istniały różnice w opiniach w ważnych sprawach, zawarli oni kilka umów. Zostały w nich uwzględnione porozumienia w trzech ważnych obszarach. Pierwsza kwestia dotyczyła tego, jakie informacje powinien uzyskać potencjalny kredytobiorca przed zawarciem umowy, czy powinien uzyskać na wszystko odpowiedź przed dostarczeniem przez klienta swoich dokumentów, czy po tym fakcie (banki obstawały przy drugiej opcji). Kolejnym punktem spornym było to, czy ESIS (Europejski Standaryzowany Arkusz informacyjny) powinien zawierać dokładniejsze informacje w odniesieniu do kredytu hipotecznego, który konsument ma zamiar wziąć. Dyskutowano także nad skutecznością Kodeksu Postępowania w sprawie kredytów hipotecznych. Choć obecnie stosowanie się do zasad tego kodeksu jest dobrowolne i zależy od samej instytucji kredytowej, to konsumenci chcieli uczynić to obowiązkiem. Banki uznały jednak, że może to doprowadzić do zbyt dużej elastyczności na rynku hipotecznym.
Kolejną istotną kwestią było podniesienie tego, że opis produktu należy odróżniać od zaleceń produktu, jak również powinno się zamieszczać ostrzeżenia o ryzyku (pożyczkodawca powinien ocenić zdolność kredytową pożyczkobiorcy). Ostatnim już obszarem jest prawo do przedterminowej spłaty zadłużenia. Konsumenci optowali za systemem obowiązującym np. w Hiszpanii, który daje prawo każdemu do spłaty przedterminowej kwoty dowolnej wysokości, w dowolnym momencie. Choć w Hiszpanii instytucje kredytowe mogą za to pobierać dodatkowe opłaty, aby zrekompensować sobie straty. W większości krajów instytucje kredytowe i konsumenci mogą w umowie uzgodnić, czy będzie dozwolona wcześniejsza spłata, która przy braku regulacji prawa do niej, oznacza gorsze warunki kredytu (np. wyższe odsetki za zwłokę).
Raport ten był ważny na początku procesu tworzenia modelu eurohipoteki, ponieważ jasno podkreślił, że „umowny” aspekt kredytów hipotecznych należy odróżnić od „rzeczywistego” (prawo rzeczowe). Eurohipoteka niekoniecznie musi mieć związek z aspektem kontraktowym kredytu hipotecznego, jest bowiem tylko związana z prawem rzeczowym (bezpieczeństwo) w tym sensie, że odnosi się jedynie do modelu zabezpieczenia praw na nieruchomości. Jest to tryb, w którym umowa pożyczki zawiera wszystkie niezbędne zapisy służące do ochrony konsumenta (zabezpiecza jego interesy). Niektóre inne kwestie, jak prawa do przedterminowej spłaty, mogą mieć bezpośredni wpływ na pasywne działania na rynku kredytów hipotecznych (stabilność i przewidywalność zabezpieczenia hipotecznego, zwłaszcza listów zastawnych).
Drugą podgrupą była Grupa Ekspertów do Spraw Finansowania Hipotecznego (MFEG), składająca się wyłącznie z kredytodawców. Zawarła ona do tej pory wiele porozumień dotyczących obszaru jej działalności. Kwestie odnoszące się do zabezpieczeń hipotecznych stanowiły ich centralny punkt. Porozumienia te przyniosły kilka znaczących rozwiązań. Mianowicie rynek kredytów hipotecznych jest pojęciem kompletnym, gdyż obejmuje zarówno aktywne operacje (udzielanie kredytów), jak i pasywne (finansowanie kredytów hipotecznych). Obecnie oczywiste jest, że udzielania kredytów hipotecznych nie można zrozumieć bez kompletnego i dobrze funkcjonującego (z finansowego i z prawnego punktu widzenia) systemu finansowania hipotecznego. Ponadto istnieje potrzeba zintegrowania pasywnych operacji na rynku kredytów hipotecznych. Fakt, że dobrze znana w USA koncepcja ryzyka „pożyczaj komuś na długo, sam zapożyczaj się na krótko” może okazać się wciąż jeszcze rzeczywistością w Europie, zakłada istnienie nieefektywności systemu. 60% wszystkich europejskich kredytów hipotecznych (długoterminowych) jest nadal niedostatecznie finansowanych przez depozyty (które są krótkotrwałe), co może powodować niezgodności, ze względu na płynność i zmiany stóp procentowych, co generuje ryzyko. W konsekwencji tylko 17,5% z nich jest finansowanych z obligacji zabezpieczonych hipoteką, podczas gdy 10,5% przez hipoteczne listy zastawne ().
Zaczęto rozmowy również nad dążeniem do większych i bardziej zróżnicowanych puli hipotecznych. Ich geograficzną dywersyfikację będzie jednak ciężko osiągnąć. Obecnie jest to niemożliwe do wypracowania na poziomie paneuropejskim ze względu na niski odsetek zagranicznych kredytów hipotecznych (głównie z powodu braku wspólnej europejskiej hipoteki).
Kolejną poruszaną kwestią była chęć wprowadzenia większej różnorodności produktów hipotecznych. Istnieje jeszcze kilka ustawodawstw, które nie posiadają dobrze funkcjonujących, wyspecjalizowanych instrumentów finansowania hipoteki, takich jak MBS lub listów zastawnych. Najważniejszym aspektem porozumień było dojście do konkluzji, jakie cechy powinien posiadać ogólnoeuropejski rynek kredytów hipotecznych. Ustalono, że powinien być kompletny, konkurencyjny, efektywny, przejrzysty i stabilny. Przy czym kompletność oznacza, że każda instytucja kredytowa działająca na terenie UE powinna oferować prawnie wymagane udogodnienia i możliwość wyboru przez klientów sposobu finansowania kredytów hipotecznych, które on uzna za najbardziej odpowiednie dla siebie.
Z kolei konkurencyjność odnosi się do usunięcia wszystkich barier, które występują podczas negocjacji kredytów transgranicznych hipotecznych (eurohipoteka powinna odgrywać tutaj ważną rolę). Efektywność oznacza większą płynność i dywersyfikację produktów. Eksperci doszli również do konkluzji, że należy odrzucić możliwość przejęcia modelu amerykańskiego federalnych agencji, który został ostatecznie uznany za nieodpowiedni dla zdrowego rynku kredytów hipotecznych (choć były pewne próby stworzenia Europejskiej Agencji Finansowania Hipotecznego). Poruszono również kwestie trudnej do osiągnięcia dywersyfikacji produktów w pasywnych operacjach w środowisku, w którym istnieje niedobór transnarodowego biznesu hipotecznego. Odnośnie do przejrzystości udało się ustalić, że prawne i finansowe struktury kredytów hipotecznych powinny być bardziej zrozumiałe zarówno dla inwestorów (profesjonalistów i laików), jak i agencji ratingowych. Był to jeden z najważniejszych powodów, dla których doszło do internacjonalizacji kryzysu na rynku hipotecznym w 2007 roku (lekceważenie rzeczywistych zagrożeń, którym ulegli inwestorzy, stawiając na MBS, w połączeniu z zainwestowaniem kapitału przez Europejczyków w rynek kredytów hipotecznych w USA).
Stabilność odnosi się natomiast do procesu, w którym operacje pasywne na rynkach hipotecznych powinny przynieść odpowiedni poziom dywersyfikacji ryzyka. W obszarze operacji na aktywach wypracowano także standardy wyceny gruntów, zasadę elastyczności międzynarodowej w transferach kredytów hipotecznych, efektywną ewidencję gruntów, skuteczne egzekwowanie długów i ochrony danych konsumentów. W obszarze pasywnych operacji badacze doszli do wniosku, że konieczne jest wprowadzenie nowych zapisów dotyczących listów zastawnych, aby zmniejszyć ryzyko MBS i stworzyć prawdziwie ogólnoeuropejski rynek zabezpieczeń hipotecznych. Jest to idealny odpowiednik biernych aspektów eurohipoteki.