thumb|1900-luvun alkupuolen uusklassismia edustavia kerrostaloja Turussa. Suomessa kerrostalo on tyypillisesti 3–4-kerroksinen asuinrakennus. Yli kahdeksankerroksiset kerrostalot ovat harvinaisia. Suomeen on rakennettu vuodesta 1880 yli 50 000 kerrostaloa, joista reilusti yli puolet on rakennettu vuoden 1970 jälkeen. Laajimmat kerrostaloalueet sijaitsevat Helsingissä, Tampereella, Turussa, Espoossa ja Vantaalla. Helsingissä sijaitsee noin neljännes kaikista kerrostaloista. Vain kymmenesosa maan kerrostalokannasta on valmistunut ennen toista maailmansotaa, ja siitäkin 70 prosenttia sijaitsee Helsingissä. Helsinki on usein ollut rakennusalan edelläkävijä, josta uudistukset ovat levinneet muualle Suomeen.Neuvonen 2006, s. 6
Kerrostalojen rakentamisen historia 1870–1920: Kaupunkikeskustojen kivitalot thumb|left|Lindblomin talo valmistui Turun kauppatorin laidalle vuonna 1891. Se purettiin 1950-luvulla. thumb|Helsingin Katajanokalle 1900-luvun alussa rakennettuja jugendtyylisiä kerrostaloja. thumb|Kuusikerroksinen Merkuriuksen liike- ja asuintalo valmistui Helsinkiin 1889. Suomen kaupunkeihin alettiin rakentaa monikerroksisia asuin- ja liiketaloja 1800-luvun loppupuolella kansainvälisten esikuvien mukaisesti. Vaikutteita saatiin Tukholmasta, Berliinistä, Wienistä ja Pariisista. Ensimmäisenä kehitys alkoi näkyä Helsingissä, jossa kerrostalojen läpimurto alkoi 1870-luvulla eri puolilla kantakaupunkia. Turussa kerrostaloja alettiin rakentaa 1880-luvulla Kauppatorin seudulle ja Tampereella ensimmäinen kolmikerroksinen talo valmistui Keskustorin laidalle vuonna 1882.Neuvonen 2006, s. 12 Koska ensimmäiset kerrostalot rakennettiin juuri keskustojen umpikortteleihin ja rakennuttajat halusivat maksimoida vuokrattavan pinta-alan, talot muodostivat yhtenäisiä rivistöjä katujen varsille ja pihasiivet täyttivät suuren osan tontista. Suuri runkosyvyys vaati valokuiluja ja -pihoja. Myös vanhoja kivitaloja saatettiin korottaa uusilla kerroksilla.Neuvonen 2006, s. 15
Ensimmäiset kerrostalot rakennettiin ensisijaisesti vuokrattaviksi, ja niiden rakennuttajat olivat varakkaita liikemiehiä, kauppiaita ja ylempiä virkamiehiä. Myös rakennusmestarit ja arkkitehdit saattoivat toimia rakennuttajina. Yhtiömuotoinen rakentaminen alkoi kunnolla vasta vuoden 1895 osakeyhtiölain myötä. Sama suunnittelija vastasi yleensä sekä rakennuksen ulkoasusta että rakenteista. Aluksi suunnittelijoina toimivat vain arkkitehdit, mutta myös rakennusmestarit nousivat merkittävään asemaan vuosisadan loppuun mennessä. Erillisiä rakennesuunnitelmia alettiin laatia vasta 1900-luvun alussa teräsbetonirakenteiden myötä. Niistä oli vastuussa yleensä insinööri tai rakennusmestari. Vesi-, ilmanvaihto- ja sähkösuunnitelmat hoiti LVIS-alan urakointiliikkeet. Kaikki työ tehtiin pääosin käsin rakennusmateriaalien nostamisesta ja kuljettamisesta lähtien.
Usein taloissa oli maanalainen kellarikerros. Jos rakennukseen ei tehty pohjakerrokseen liiketiloja, ensimmäistä asuinkerrosta korotettiin katutason yläpuolelle. Ensimmäisissä rakennusjärjestyksissä ei asetettu rajoituksia kerroslukumäärälle. Yleensä talot olivat kolme- tai nelikerroksisia, mutta etenkin Helsingissä rakennettiin tätäkin korkeampia. Vuonna 1861 valmistui Helsingin ensimmäinen nelikerroksinen rakennus Meritullinkadulle ja vuonna 1873 viisikerroksinen Fabianinkadulle. Pohjois-Esplanadille valmistui kuusikerroksinen Mercuriuksen liike- ja asuintalo 1889. Tampereen ensimmäinen viisikerroksinen kerrostalo Commercen talo valmistui vuonna 1899. Vuoden 1895 rakennusjärjestyksessä talojen korkeus rajattiin viiteen kerrokseen yleisiltä ja tärkeimmiltä paikoilta, ja yli 18 metriä leveiden katujen varsilta Helsingissä, muualla neljään. Tampereella ja Turussa vastaavat rajoitukset astuivat voimaan 1898 ja 1907.
1920–1940 thumb|Etu-Töölön Temppelikatu. Ensimmäisen maailmansodan jälkeen asuntopula koetteli myös keskiluokkaa ja rakentaminen oli pulakaudella vähäistä. 1920-luvun puolivälissä alkaneet ”rakentamisen hullut vuodet” jäivät lyhyeksi, kun yleismaailmallinen lamakausi ulottui Suomeenkin. Heikoimpana vuotena 1933 valmistui vain noin tuhat asuntoa. Vuosikymmenen puolivälistä rakennustoiminta jälleen vilkastui, ja vuonna 1938 rakennettiin noin 7 000 asuntoa. Maailmansotien välisenä aikana rakennustoiminnasta vastasivat pääosin grynderien perustamat osakeyhtiöt, ja rakennuskohteet kattoivat joko yhden rakennuksen tai korkeintaan rakennusryhmän.Neuvonen 2006, s. 52
1930-luvulta lähtien rakennusmateriaaleja alettiin jo nostaa työmailla konevoimin, mutta vaakasuuntaiset siirrot piti tehdä käsivoimin. Useimmat talot alkoivat olla arkkitehtien suunnittelemia.
1920-luvulla pyrittiin yhtenäiseen katukuvaan muurimaisilla taloriveillä. Laajoja kerrostaloalueita tältä aikakaudelta on vain Helsingissä: Etu-Töölö, Vallila, Kallio, Alppiharju, Käpylä ja Kumpula. Muualle Suomeen rakennettiin vain yksittäisiä kerrostaloja.Neuvonen 2006, s. 54
1940–1960 thumb|right|1950-luvulla Turkuun rakennettu 14-kerroksinen talo. Sota-aikana asuntorakentaminen väheni huomattavasti, mutta käynnistyi rauhan tultua taas vilkkaasti. Suuri osa asunnoista rakennettiin 1940-luvulla maaseudulle. Rakennusmateriaalipula vaivasi vuoteen 1952 asti. Asuntopula oli huomattava: alueluovutuksissa menetettiin yli 125 000 asuntoa, evakoille piti löytää uudet asuinsijat ja väestönkasvu oli voimakasta. Yksityisten tahojen ohelle asuntoja rakentamaan tulivat kunnat ja aatteelliset tahot, kuten Sosiaalinen asuntotuotanto oy (myöhemmin Sato), Helsingin kaupungin asuntotuotantokomitea (1948) ja Asuntosäätiö. Vuonna 1949 perustettu Arava rahoitti rakentamista valtion halpakorkoisilla lainoilla. 1950-luvulta rakennushankkeet pyrittiin toteuttamaan suurina rakennusryhminä tai lähiöinä. Ratkaisukeinoina asuntopulaan nähtiin standardisointi, elementtirakentaminen, koneistus ja teollinen massatuotanto. Teollisen tuotannon periaatteet hahmoteltiin ja elementtikokeiluja tehtiin 1950-luvulla, mutta todellisuutta niistä tuli vasta 1960-luvulla. Helpointa elementtirakentaminen oli täydentävissä rakennusosissa kuten porrassyöksyissä ja parvekkeissa. Ensimmäisen täyselementtirakenteisen talon elementit tehtiin talon työmaalla (As oy Mäntyviita Tapiolassa).Neuvonen 2006, s. 88–89
1960–1975: Lähiöiden aikakausi thumb|Kontulaan 1960-luvulla rakennettuja nauhaikkunaisia lamellikerrostaloja. thumb|1960-luvulla kuvattu video Helsingin liitosalueen lähiöistä.
1960- ja 1970-luvuilla kerrostalotuotanto keskittyi lähiöihin, joita alettiin rakentaa maaltamuuton aiheuttaman asuntopulan ratkaisemiseksi. Vilkkainta lähiörakentaminen oli 1970-luvun alkupuolella, jolloin huippuvuonna 1974 valmistui 46 200 kerrostaloasuntoa. Tavoitteena oli tuottaa mahdollisimman paljon asuntoja, ja Aravakin ohjeisti, että talon osissa oli pyrittävä ”mahdollisimman pitkälle vietyyn teolliseen sarjatuotantoon”: tarpeettomia ulokkeita tai mutkia ei tullut rakentaa. 1960-luvulla kohdekohtainen suunnittelu väistyi, ja äärimmäisillään talokohtaista suunnittelua ei tarvittu lainkaan suuren rakennusliikkeen yhdistellessä valmiita mallilamelleja. Elementtitehtaan insinööristä tuli arkkitehti.Neuvonen 2006, s. 142–143
1960-luvun alussa lähiötalot sijoitettiin avoimen periaatteen mukaisesti, maastonmuotojen mukaan edullisiin ilmansuuntiin. Tällaista veistoksellista asemakaavasommittelua edustavat muun muassa Helsingin Pihlajamäki ja Jyväskylän Viitaniemi. 1960-luvun aikana lähiörakennuksia alettiin sijoitella systemaattisemmin suorakaiteen muotoisiin ryhmiin ruutukaavan pohjalle, jolloin rakennustehokkuus nousi. Joissakin tapauksissa ruutukaava suunniteltiin torninosturien liikeratojen perusteella. Ihanteeksi muodostui tiiviisti ja tehokkaasti rakennettu ”kompaktikaupunki”. Myös autoilun ja kävelyn eriyttäminen oli tavoitteena. Esimerkkejä tällaisesta rakentamisesta ovat muun muassa Helsingin Merihaka ja Itä-Pasila sekä Tampereen Hervanta ja Vantaan Koivukylä. Parhaiten tavoitteet toteutuivat Espoon Olarissa.
Lamelli- ja pistekerrostalojen pohjaratkaisut sovitettiin sarjatuotantoon. Suosittu talotyyppi oli 4-kerroksinen lamellitalo kellarikerroksella. 5−8-kerroksisten hissitalojen lisäksi rakennettiin myös yli kymmenkerroksisia taloryhmiä. 1960−1970-lukujen aluerakentamisen aikana keskityttiin rakennusten valmistamistehokkuuteen valmiiden rakennusten laadun kustannuksella. Elementtien laatuun vaikutti moni asia: rakennustekninen tietämys oli puutteellista ja elementtien nopea lämpökäsittely betonivalimoissa heikensi niiden laatua. 1980- ja 1990-lukujen kehitystyö on tuonut betonielementeille pidemmän käyttöiän.Neuvonen 2006, s. 168
1975–2000 thumb|Helsingin 1990-luvulla rakennettu Pikku Huopalahti, taustalla korkea Terassitalo. Kerrostalorakentamisen määrä alkoi laskea 1970-luvun lopulla, ja painopiste siirtyi kohti omakoti-, pari- ja rivitaloja. Rakentamisen seuraavana huippuvuonna 1990 kerrostaloasuntoja valmistui vain alle puolet vuoden 1974 huipusta. 1980-luvun lopun korkeasuhdanteen jälkeen tuli pitkä lama. Painopiste siirtyi arava-tuotantoon. 1990-luvulla alkoi uusi muuttoliike kaupunkeihin ja vuosikymmenen lopulla kerrostalotuotannon osuus nousi taas lähes puoleen kaikesta asuntotuotannosta.Neuvonen 2006, s. 219
Vastustus 1970-luvun aluerakentamista kohtaan nousi niin, että 1979 aravaohjeissa tuotiin laadullisia tavoitteita määrällisten rinnalle: ulkoarkkitehtuurilta edellytettiin ”mittasuhteiden ihmisläheisyyttä, virikkeisyyttä ja sopeutumista ympäristöön”. Aravalla oli keskeinen vaikutus kerrostalorakentamiseen vuosina 1962-1993, sillä sen ohjeista muodostui ylin käytännön laatutaso. Helsingin asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä Hitas nojasi myös aluksi arava-ohjeisiin. Omistus- ja vuokra-asuntojen rinnalle tulivat osa-omistusasunnot ja asumisoikeusasunnot, joista ensimmäiset valmistuivat 1991.Neuvonen 2006, s. 210
Muuttoaallon laannuttua keskityttiin täydennysrakentamiseen ja keskusta-alueiden liepeillä olevien rakentamattomien alueiden valtaamiseen asuinkäyttöön. Talotyyppeihin tuli vaihtelevuutta. 1980-luvulle oli tyypillistä vaihtelevampi talomassoittelu ja pienemmät rakennuskoot. Teollisuusalueita muutettiin asuinalueiksi etenkin 1990-luvulla: Helsingissä tällaisia alueita ovat esimerkiksi Vuosaari, Ruoholahti, Pikku Huopalahti, Herttoniemi ja Arabiaranta. Aluerakentamisen virheistä otettiin oppia ja kaavoituksessa pyrittiin luomaan vaihtelua kaupunkikuvaan. Uudet alueet jaettiin pienempiin kokonaisuuksiin rakennuttajien ja suunnittelijoiden kesken. Tarkat kaavoitusohjeet määrittivät pitkälti alueiden toteuttamista, esimerkiksi Länsi-Pasilan ja Katajanokan punatiilijulkisivut olivat ohjeiden mukaiset.Neuvonen 2006, s. 212–213
Rakennustekniikka Paalutus Epäedullisissa rakennuspaikoissa, kuten täyttömaalla tai savisessa maaperässä, rakennuksen paino pitää siirtää paalujen välityksellä kantavaan maaperään. 1960-luvulle asti paalumateriaalina käytettiin pääasiassa puuta, joka vaati säilyäkseen sijoittamista pohjaveden pinnan alapuolelle – muuten paalut saattoivat lahota. Turussa rakennettiin runsaasti puupaaluille perustettuja taloja, sillä kaupungin keskusta sijaitsee Aurajoen rannalla kymmeniä metrejä paksun savikerroksen päällä. Perustusten pettäminen voi johtaa rakennusten painumiseen ja sen seurauksena halkeamiin julkisivussa ja rungossa. Puupaaluista siirryttiin teräsbetoniin ja teräkseen 1960-luvulla.Neuvonen 2006. s. 14
Runkotyypit thumb|Tiilimuurirungon muurausta Helsingin Meritullikadulla vuonna 1904.
Ennen vuonna 1920 valmistuneissa taloissa runkona käytettiin pääsääntöisesti tiilimuurirunkoa, jossa kantavat ulkoseinät ja talonsisäiset kantavat pitkittäiset sydänmuurit muurattiin tiilestä. Ulkoseinä oli yleensä kaksi tiiltä paksu ja sen alaosaa suojasi kivijalka. Alempien kerrosten muurit olivat yläkerroksia paksumpia rakennusjärjestyksen mukaisesti. Julkisivu jätettiin joko tiilipintaiseksi tai se rapattiin ja maalattiin kalkkimaalilla. Vuosina 1900−1915 pohjakerros oli usein verhoiltu puupaneelein.Neuvonen 2006. s. 16