La copropriété en droit belge est régie par diverses dispositions du code civil belge.
Historique Dans le code civil belge en 1807, on n'y trouve pas trace de la notion de copropriété d’appartements notion, à l'exception de quelques allusions éparses reprises dans les articles 815 (relatif au partage) et 664 (relatif à la division de la propriété par étages).
Il faudra attendre la loi du qui viendra, après la Grande Guerre, pour fournir une base juridique à la reconstruction de l'habitat détruit à cette occasion. Cette loi trouve son origine dans la crise qui sévissait alors. La raréfaction et le prix des terrains dans villes, ainsi que le coût des matériaux et de la main-d’œuvre devaient inévitablement amener les pouvoirs publics à s'intéresser à ce nouveau type d'habitations : la maison divisée par étages et par appartements. Dans cette perspective, et en vue de faciliter l'accès à cette forme de propriété, il fallait permettre le recours au crédit et l'étendue des droits des propriétaires d'étages afin qu'ils puissent avoir sur leur bien d'une hypothèque valable et efficace. Ce projet déposé par le gouvernement à la fin de 1923 fut donc discuté, amendé et finalement adopté en moins de huit mois le .
Le Palais de la Folle Chanson de l'architecte Antoine Courtens est le premier immeuble à appartements de Belgique avec des chambres de bonnes et deux ascenseurs l’un pour les maîtres et l’autre pour le personnel, construit en 1928.
Copropriété forcée Le régime de copropriété forcée existe généralement lorsque le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs .
Un régime de représentation juridique des copropropriétaires par une personne morale identifiée à la Banque Carrefour des Entreprises a été instauré dans l'unique but de faciliter les recours en justice d'un fournisseur ou d'un tiers qui a un grief à l'encontre des propriétaires responsables d'un immeuble en copropriété forcée,depuis le .
Les travaux parlementaires à l'origine de cet habit juridique de droit privé datent de 1994.
En cas de carence ou d'empêchement d'un syndic par exemple lorsque cet organe reste en défaut de proposer à l'ordre du jour les travaux nécessaires à cause d'une majorité de copropriétaires qui ne veut pas financer la dépense, le juge de paix du canton peut désigner un syndic judiciaire afin d'administrer les parties communes de l'immeuble. Le juge est saisi par le dépôt, par un copropriétaire, d'une requête contradictoire à l'égard du syndic incriminé et de l'association des copropriétaires.
Toutefois, ce système des règles en vigueur avec l'Institut des Professionnels de l'immobilier malgré sa question d'O.I.P. n'a pas organisé le contrôle dudit syndic désigné par un juge.
L'identification des copropriétaires (Nom, adresse de contact..) n'est quasi jamais indiquée sur les feuilles de présence des procès-verbaux (actes sous signature privée), c'est une sérieux empêchement à la concertation et à la discussion et à l'échange d'informations entre propriétaires qui fut levée par Robert Waxveiler ancien collaborateur du Ministre de la Justice Jean GOL, devenu juge de paix à Liège grâce à un jugement en date du , relaté par le Cri N°310 du SNP en . Le droit des copropriétaires à se connaitre les uns et les autres sera ensuite consacré par la loi du .
Au XXIe siècle, pour la pratique des assemblées générales virtuelles, il faut aussi partager l'adresse mail de contact des copropriétaires pour permettre le dialogue et la concertation préalablement aux réunions, mais la loi fait défaut.
Note : Lorsque l'anonymat est voulu par des copropriétaires entre eux cela doit mettre la puce à l'oreille de tout candidat à l'acquisition d'un appartement. Le candidat acquéreur aura intérêt à consulter chez le syndic l'intégralité du dossier de l'immeuble (et ses installations techniques) avant l'achat pour s'informer de l'état des parties communes afin d'éviter l'achat d'un " chat dans un sac" en copropriété belge.
Les termes ci-dessous concernent la copropriété forcée.
Statuts Les statuts comprennent l'acte de base, le règlement de copropriété et éventuellement le règlement d'ordre intérieur. Acte de base L'acte de base décrit l'immeuble (ou groupe d'immeubles), les parties communes et les parties privées de chaque lot.
Il fixe également les quotités (ou quotes-parts) de chaque lot. Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots et des quotités des parties communes.
Pour les actes établis après , la répartition des quotités doit être motivée par un rapport d'expert. Le rapport est joint à l'acte.
L'acte de base fait l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il ne peut être modifié qu'à la majorité des 4/5 des voix de l'AG sauf pour la modification des quotités et des lots qui requiert l'unanimité des copropriétaires.
Règlement de copropriété Le règlement de copropriété décrit les droits et obligations des copropriétaires quant aux parties communes et privées. Il indique le mode de répartition des charges de la copropriété. Les critères de répartition sont basés sur la valeur des lots (quotités) et l'utilité.
La période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire est fixée dans ce règlement de copropriété.
Ce règlement fait aussi l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il peut être modifié à la majorité des 3/4 des voix de l'AG pour autant que les modifications ne concernent que la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Règlement d'ordre intérieur Le règlement d'ordre intérieur peut être établi sous seing privé. Il est le « règlement de police » de l'immeuble.
Il concerne principalement les occupants. Généralement, les copropriétaires doivent, statutairement, inclure les obligations concernant les occupants dans le contrat de bail qu'ils signent avec leurs locataires.
Association des copropriétaires (ACP) L’Association des copropriétaires (ACP) est la personne morale dont tout propriétaire d'une partie privative est automatiquement membre. Elle a pour objet social la conservation et l'administration de l'immeuble et ne dispose d'aucun patrimoine. Associations partielles Depuis la loi de , si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété.
Assemblée générale (AG) En abrégé AG, l’Assemblée Générale est l'organe suprême de l'association des copropriétaires. Tous les copropriétaires sont membres de l'AG. Elle se réunit minimum une fois par an (AG ordinaire ou AGO) ou chaque fois qu'une décision urgente doit être prise dans l'intérêt de la copropriété (AG extraordinaire ou AGE). Elle est en principe convoquée par le syndic. Elle peut prendre toutes décisions, mises préalablement à l'ordre du jour (convocation), dans le respect des majorités et quorum prévu par la loi.
Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. Sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes, adressée par voie recommandée, le syndic doit adresser la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de sa réception. Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété [3 ...]3, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le [3 règlement d'ordre intérieur]3, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.'
La convocation doit indiquer l’ordre du jour avec le relevé des pointsqui seront soumis à discussion et au vote. L’ordre du jour doit être complet et précis. La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par envoi recommandé, quinze jours francs au moins avant la date de l'assemblée
L’assemblée générale ne peut se prononcer valablement que sur les points inscrits à l’ordre du jour.
La jurisprudence des juges de paix et de la Cour de cassation (RG n°017735) annulant la décision désignant un syndic bénévole alors que l’ordre du jour ne mentionnait que le renouvellement du syndic. sont constants a ce sujet: '"Lorsque l'ordre du jour ne décrit pas de manière pertinente sur quoi l'AG devra délibérer les absents sont induits en erreur par conséquent la décision ainsi prise doit être annulée….les copropriétaires convoquées sont mis dans l'impossibilité de prendre connaissance de ce point d'ordre du jour à l'avance et de recueillir un avis préalable et adéquat sur le sujet". Justice de Paix de Liège 29.04.1997
L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. Le président sera choisi au début de l’assemblée parmi les copropriétaires présents et cette décision sera prise à la majorité simple des voix présentes ou représentées (donc 50% + 1).
Un secrétaire est également désigné lors de chaque assemblée à la majorité simple des voix (50%+1). La loi ne précise pas clairement sa mission et indique seulement qu’il sera chargé en fin de séance de signer le PV de l’assemblée avec le président et les copropriétaires qui sont encore présents. La fonction de secrétaire peut par ailleurs être exercée par le syndic.
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
En application de l'article 3.88 § 1er du code civil, l'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 3.85, § 2;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2° ;
d) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;