Le permis de démolir est un acte administratif qui concerne la démolition totale ou partielle d'une construction, notamment en fonction de son intérêt patrimonial ou de celui du lieu où elle se situe, au regard des règles d'urbanisme applicables.

Le permis de démolir constitue un moyen de protection du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites, notamment grâce à l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France dans la plupart des cas où ce permis est exigé et jusqu'en 2005, il permettait également une protection des occupants des logements anciens au titre de la loi du . Il s'inscrit dans l'ensemble des autorisations d'urbanisme, avec les permis de construire et d'aménager et la déclaration préalable de travaux.

Historique La notion de permis de démolir est plutôt récente dans le droit de l'urbanisme, puisqu'il n'a été codifié que par la loi du Article L318-5 du Code de l'Urbanisme, en France, site legifrance.gouv.fr. qui regroupe différentes autorisations de démolitions existantes en une seule et unique demande.

En effet, auparavant, le permis de démolir était notamment régi par la loi du assurant la protection des monuments historiques, et par l'article 22 l'ordonnance du « instituant des mesures exceptionnelles et temporaires en vue de remédier à la crise du logement » au sortir de la Seconde Guerre mondiale et de ses destructionsLaura Bourrel, article cité en Bibliographie..

Les travaux de démolitions sont très encadrés, depuis cette réforme de 1976 et même avant. Les projets de démolitions nécessitant un permis s’effectuent dans le cadre de la protection des monuments historiques, des sites et des monuments naturels. La force publique peut aussi intervenir sans permis de démolir en matière de police sur les bâtiments insalubres ou déclarés en péril.

Le régime du permis de démolir n’a que très peu évolué au cours de plusieurs décennies. Cependant, une importante réforme de cette autorisation a été effectuée par l’ordonnance du Ordonnance du 8 décembre 2005, site legifrance.gouv.fr. et son décret d’application du Décret du 5 janvier 2007, site legifrance.gouv.fr., dans le cadre de la réforme générale des autorisations d’urbanisme.

Cette réforme générale a porté principalement sur la simplification du champ d’application ainsi que sur la procédure d'autorisation du permis de démolir. L’objectif social de protection des occupants a été remplacé par l’objectif unique de protection ou de mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites. Au niveau de la procédure, la réforme a autorisé le dépôt conjoint de différentes autorisations, telles que le permis de démolir et le permis de construire.

Champ d’application

Champ d’application territorial La législation du permis de démolir ne s'applique pas sur tout le territoire national, à la différence de celle du permis de construire depuis 1943. Selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme, le permis de démolir n'est exigé que : lorsque la construction relève de l'une des protections particulières visées à l'article R. 421-28 du code de l'urbanisme, parce qu'elle-même ou la zone dans laquelle elle se situe présentent un intérêt patrimonial ou environnemental ; lorsque la construction est située dans une commune qui a instauré le permis de démolir sur tout ou partie de son territoire en application de l'article R. 421-27 dudit code.

Réglementation nationale Les constructions et les secteurs, énumérés à l’article R. 421-28 du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la législation nationale sont les suivants : périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) créé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine incluant les anciens secteurs sauvegardés et ZPPAUP ; périmètre d'une opération de restauration immobilière définie à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ; site inscrit ou site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ; abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ; monument historique inscrit au titre de l'article L. 621-25 du code du patrimoine.

Réglementation locale Les cas énumérés à l’article R. 421-28 du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la réglementation locale sont les suivants : élément présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique protégé au plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme en tenant lieu en application des articles L. 151-19 ou L. 151-23 du code de l'urbanismeArticle L. 151-17 et suivants du code de l'urbanisme, site legifrance.gouv.fr. ou à défaut de tels documents par l'article L. 111-22 dudit code.

Au titre de la politique de rénovation urbaine, une loi importante a permis de mettre en place un nouvel urbanisme au sein des villes, la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU), qui a pour but de limiter l’extension des villes en essayant également de repenser différemment les moyens de démolition et de reconstruction.

Le champ d’application territorial du permis de démolir peut être étendu au niveau local, soit sur tout ou partie du territoire communal, soit à l'égard des constructions identifiées comme devant être protégées dans le cadre d’un document de planification urbaine ou, pour les communes non dotées d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, en tant qu’élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur, par délibération du conseil municipal après enquête publique.

Le but de ce dispositif est intéressant puisque, que ce soit sous les dispositions antérieures du code ou de celles existant désormais depuis la réforme, on peut mettre en place une protection efficace du patrimoine bâti au plan local, indépendamment de toute procédure spécifique nationale.

Champ d’application matériel

Nature des travaux Dans son champ matériel le permis de démolir s'applique aux constructions existantes selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanismearticle L. 421-3 du code de l'urbanisme, site legifrance.gouv.fr.. Les travaux qui doivent être précédés d'un permis de démolir sont, en vertu des articles R. 421-27 et 28 de ce codearticles R.421-26 et suivants du code de l'urbanisme., site legifrance.gouv.fr., ceux qui ont « pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction ».

Dans le cas d'une démolition partielle du gros œuvre, celle-ci doit être « substantielle » (CE 14 mai 2014, SCI ALPANGA, ; CAA Marseille , cts E, n°14MA04701), ce qui exclut la simple réfection d'une toiture, l'ouverture d'une seule baie ou la démolition d'une surface mineure de plancher, de tels travaux relevant désormais de la déclaration préalable de travaux, prévue à l'article R. 421-17 a), c), d) ou f) du code de l'urbanisme, notamment en cas de modification de décors intérieurs répertoriés dans un PSMV.

Le contrôle par le permis de démolir de la protection du logement pour des raisons sociales, en particulier au titre de la loi du , a disparu avec la réforme de 2005/2007.

Travaux exemptés L’article R.421-29 du code de l'urbanismeénumère les cas de dispense de permis de démolir :

démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ; démolitions effectuées en application du code de la construction et de l'habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre ; démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement approuvés en application des articles L. 112-1 et suivants du code de la voirie routière ; démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive.

Construction à titre précaire Les travaux de démolition des constructions à titre précaire sont également implicitement dispensées de permis de démolir. Selon les articles L. 433-2 et 3 et R. 433-1 du code de l’urbanisme, les constructions provisoires délivrées par un permis de construire à titre précaire sont en effet limitées dans la durée.

Régime de délivrance

Le régime de délivrance du permis de démolir a été nettement reformé et simplifié par l’ordonnance du relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et son décret d'application du , entrée en vigueur le .

En vertu de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme, lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de « bâtiments » soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou de d'aménager doit, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement, soit être accompagnée de la justification du dépôt (récépissé) de la demande de permis de démolir.

En effet, le permis de construire ou d'aménager peut valoir permis de démolir en vertu des articles L. 451-1 ou L. 441-1 du code de l'urbanisme.

L'article R. 431-36 du code de l'urbanisme relatif à la composition de la déclaration préalable de travaux renvoie aux mêmes dispositions de l'article R.431-21, mais limitées désormais à la présentation du seul récépissé, depuis qu'en le formulaire CERFA de cette déclaration a supprimé le cadre 6 relatif aux démolitions.

La procédure relative au permis de démolir se décompose en trois phases : la demande, l’instruction et la décision.

La demande La demande de permis de démolir est faite par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire, par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ou par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique, sur Légifrance..

Le demandeur y atteste qu’il remplit les conditions pour déposer une demande de permis, le demandeur étant ainsi entièrement responsable de sa déclaration. La qualité du pétitionnaire du permis de démolir s’apprécie en fonction des textes et conventions en vigueur le jour où l’administration statue sur la demande du permis. Les personnes bénéficiant de l’expropriation pour cause d’utilité publique peuvent être notamment l’État, les collectivités territoriales et leurs groupements, les établissements publics, les concessionnaires des services publics.

Présentation de la demande La forme de la demande est édictée aux arrêtés A.451-1 et A.453-4 du Code de l'urbanisme. Le but est que la demande de permis de démolir doit être établie conformément au formulaire CERFA. Le contenu de la demande R.451-1 du Code de l'urbanisme. La demande de permis de démolir doit contenir trois séries d’informations. L’identité du demandeur, accompagnée de l’attestation de sa qualité pour présenter la demande

Dépôt, enregistrement et publicité La demande de permis de démolir doit être déposée auprès de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés conformément aux dispositions de l'article R.423-1 du Code de l'urbanisme. Ce dépôt peut être fait par voie dématérialisée. C'est d'ailleurs obligatoirement le cas depuis fin 2024 pour les demandes formulées par une personne morale lorsque l'immeuble est situé dans une commune de plus de ..

Le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande et en délivre récépissé.

Transmissions de la demande

Les conditions pour les transmissions de la demande sont prévues aux articles R.423-7 à R.423-13 Code de l'urbanisme. Lorsque l’autorité compétente pour délivrer le permis est le maire au nom de la commune, celui-ci transmet un exemplaire de la demande au préfet dans la semaine qui suit le dépôt.

Instruction Autorité chargée de l’instruction Conformément aux dispositions de l'article R.423-15 du code de l’urbanisme, sur Légifrance., le maire ou le président de l’EPCI compétent peut charger des actes d’instruction les services municipaux, d'une autre collectivité territoriale, d'une intercommunalité ou d'un syndicat mixte, d'une agence départementale, parfois de l'Etat ou d'un prestataire privé.