Az ingatlan-nyilvántartás olyan közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges (releváns) tényeket. Tartalmazza továbbá az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, a törvényben meghatározott személyazonosító- és lakcímadatait is.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége Az ingatlan-nyilvántartás – ha törvény kivételt nem tesz – a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.
Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy ezek fennállásáról nem tudott. A földhivatal minden egyes tulajdoni lapra kerülő bejegyzésről határozatot hoz, és a határozatot tértivevényesen megküldi az ingatlantulajdonosnak a földhivatalnál bejelentett lakcímére. Ezért nagyon fontos, hogy az ingatlantulajdonos a lakcímváltozását saját érdekében minél hamarabb bejelentse.
Például, ha valaki hamis adás-vételi szerződést ad be a földhivatalba, a földhivatal értesíti az átírásról az ingatlan tulajdonost, akinek a kézhezvételtől számított 15 napja van a jogorvoslati eljárásra, további intézkedésre.
Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról illetve feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg.
Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tényekkel és jogokkal szemben a bizonyítás azt terheli (bizonyítási teher), aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja. A tulajdoni lapon feltüntetett adatok – például a földrészlet területe, művelési ága azok másodlagos jellege miatt – nem tartoznak a közhitelesség körébe. Például az erdő művelési ág tekintetében az elsődleges adatforrás (ebben a tekintetben közhiteles nyilvántartás) az Országos Erdőállomány Adattár.
Az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogok és tények tulajdonjog (illetve állami tulajdonjog alatt álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakoroló szervezet és a vagyonkezelői jog); a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog; a megállapodáson és a bírósági határozaton alapuló földhasználat; haszonélvezeti jog és a használat joga; telki szolgalmi jog; állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízelvezetési és bányaszolgalmi jog, továbbá törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok; elővásárlási jog, visszavásárlási jog, vételi jog; tartási és életjáradéki jog; jelzálogjog; végrehajtási jog elidegenítési és terhelési tilalom valamely egyéb bejegyzett teher biztosítására.
Inytv. 28. § (1) Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. A vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló okiratot aláírják.
Hatósági engedélyek: bontási engedély, használatbavételi engedély, épület fennmaradási engedély
Jóváhagyás: például a bontási engedélyre az építési hatóság záradékot tesz, hogy az épület elbontása megtörtént a hatóság határozatot hoz az épület elbontásáról
Ingatlan-nyilvántartási kérelem Olyan földhivatali formanyomtatvány, amellyel az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és jogilag jelentős tények ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás elindítását lehet kezdeményezni.
Ugyanez a nyomtatvány szolgál a földrészlet adataiban bekövetkező változás átvezetésére irányuló kérelem benyújtására is.
Az ingatlan-nyilvántartás részei Alaptérkép Az ingatlan-nyilvántartás alapvetően a földmérési alaptérképből és az ahhoz tartozó adatokból, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt földrészletekhez kapcsolódó jogok és tények nyilvántartásából áll. A földmérési alaptérkép tartalmazza az eredeti felvétel alkalmával létező összes földrészletet, az alaptérkép egy kiemelt példánya szolgál a változásvezetésre, ez az ingatlan-nyilvántartási térkép.
Tulajdoni lap A tulajdoni lapok három részből állnak:
Térkép adatok Az első részén a térképből származtatott adatok állnak: A földrészlet helyrajzi száma Az ingatlan címe A földrészlet területe A földmérési alaptérkép szelvényszáma helyi szelvényszámozásban A földrészlet művelési ága, kivett művelési ág esetén annak megnevezése A földrészlet esetleges alrészletei Az alrészletek területei A földrészlet termőértéke aranykorona viszonylatban Az alrészletek termőértéke Az alrészletek területe A földrészlet jellege (műemlékvédelem, természetvédelem, nemzeti parkok, Natura2000 stb.) Ezek bejegyzéseiről a mindenkori földmérési törvény, illetve annak végrehajtási rendeletei rendelkeznek.
Tulajdonlás A második részén a tulajdonosi (vagy kezelői, használói) adatok kerülnek feltüntetésre.
Egyéb jogosultságok A harmadik rész a bejegyezhető egyéb jogosultságokat, terheket és tényeket tartalmazza. A bejegyezhető jogokat és tényeket az ingatlan-nyilvántartási törvény tételesen tartalmazza.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás Az ingatlan-nyilvántartási eljárás olyan közigazgatási eljárás, amely az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére, illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányul.
A tulajdoni lap tartalmát érintő változások bejelentése a tulajdonos kötelezettsége. Ha a tulajdonos nem jelenti be a változást, például: építést, bontást, a földhivatal ellenőrzéskor felszólítja az ingatlan tulajdonosát, hogy 30 napon belül készíttessen el egy földmérővel egy vázrajzot, és a szükséges engedéllyel együtt nyújtsa be a földhivatalba. A záradékolt vázrajz önmagában nem elegendő ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. A tulajdoni lapra írni csak okirat alapján meghozott földhivatali határozat alapján lehet írni. Okirati bejegyzés hiányában a térképezés nem végezhető el. A földhivatali záradékolás csak előzetes nyilvántartásba vétel, a záradékolás 1 évig érvényes. Az okirat nélküli, ingatlannyilvántartási átvezetésre beadott vázrajzot a földhivatal ingatlannyilvántartási osztálya hiánypótlási felszólítás nélkül elutasítja.
Az okiratnak amely az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgál tartalmaznia kell: az érdekelt magánszemély családi és utónevét (ideértve a születési családi és utónevét), születési helyét és idejét - 2006. január 1. napjáig csak a születési évet kellett bejelenteni -, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját, a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és - 2006. január 1-jétől - a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, a jog vagy tény pontos megjelölését, a jogváltozás jogcímét, 6. az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát, a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
Kötelező keltezés, aláírás A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy az okiratot a közjegyző készítette, vagy d) az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha e) az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen aláírták és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták - 2006. január 1-jétől a szabályszerű aláírás mellett fel kell tüntetni az aláíró nevét és az ügyletkötői minőségét is (pl. eladó, vevő, haszonélvező, stb.), több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza, de 2006. január 1-jétől a szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el (pl. a céget képviselő ügyvéd), a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza (az okiratban meghatalmazottak, illetve a szerződő felek aláírása alatt olvashatóan meg kell jelölni a nevüket és az okirat szerinti ügyletkötői minőségüket - pl. eladó, vevő, haszonélvező stb.), tartalmazza a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvényben (Pp.) előírt további tartalmi és alaki kellékeket is.
Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette.
Kötelező ellenjegyzés Kizárólag közokirat, ügyvéd - vagy jogtanácsos által képviselt szervezet esetében a jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye: - tulajdonjog, - haszonélvezeti jog, - a használat joga, - telki szolgalmi jog, - vételi jog, - jelzálogjog (önálló zálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek.
2006-tól jelzálogjog (önálló zálogjog) alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá (vagyis elég a bank által kiállított dokumentum, és nem szükséges ügyvédi közreműködés).
Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd (jogtanácsos), illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.
Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza - az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét (ezeket az adatokat általában a pecsétlenyomat tartalmazza), - az ellenjegyzés időpontját, - az "ellenjegyzem" megjelölést, - ügyvéd által teljesített ellenjegyzés esetében a szárazbélyegző lenyomatát (szárazbélyegző lenyomatát az eredeti, illetve a körzeti földhivatalnál maradó másolati példányon is el kell helyezni).
1997. évi CXLI. tv.;109/1999. (XII. 29.) FVM rend.;
Bejegyzés alapjául szolgáló okirat A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, illetve csatolni kell a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat is. Ha a kérelemmel együtt az okiratot nem nyújtják be, úgy a kérelmet a földhivatalnak hiánypótlási felhívás kiadása nélkül el kell utasítania. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv.-ben (Inytv.) meghatározott okirat alapján kerülhet sor.