bélyegkép|Régi társasház A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője.A Thtv. 27. § alapján a társasház szervezete: a közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés; a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság; a közösség gazdálkodásának ellenőrzését ellátó számvizsgáló bizottság. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is. Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviselő (élő személy) megnevezés helyett szokták közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezni. A közös képviselő/képviselet végzi a közösség ügyintézését, a napi feladatok ellátását, a közgyűlési határozatok végrehajtását.
Személye Közös képviselő bárki lehet, végzettség sem szükséges hozzá. Lehet természetes személy és jogi személy (jellemzően Bt. vagy Kft.). A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el, mint közös képviselet.
Szakképesítés
A közös képviselőnek semmilyen szakmai végzettséggel nem kell rendelkeznie.
Teljesen mindegy az, hogy a közös képviselő természetes személyként, vagy közös képviseletet ellátó jogi személyként tevékenykedik, egyik esetben sem feltétel semmilyen szakmai képesítés megszerzése. A közös képviselő és az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység nem azonos. A hatályos törvényThtv. 54. § (1) bekezdés: Üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelőÜzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő tevékenység: társasházkezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen – nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevékenység. tevékenység esetében teszi kötelezővé.
A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő részére előírhatja a társasházkezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli.Thtv. 55. § (1) bekezdése
A kötelezésre csak egyedi közgyűlési határozattal van lehetőség, melyre nem ír elő minősített többséget a törvény. A szakképesítés megszerzését előíró kötelezésre akkor van lehetőség, ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellát. Ez a feltétel szinte minden esetben adott, hiszen a közös képviselő jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának (üzemeltetésének, karbantartásának és felújításának) biztosítása érdekében. Ez a kötelezettség tulajdonképpen azonosítható a társasházkezelői feladatokkal. A közgyűlési határozatban a kötelezésen kívül rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése a tulajdonostársakat terheli, ha a közös képviselő nem vállalja annak viselését. A közös képviselő ennek a kötelezésnek köteles eleget tenni. Ha a kötelezés ellenére nem szerzi meg a szakképesítést, a közgyűlés felmentheti őt a tisztség alól. Ha a természetes személy közös képviselő társasházkezelést is végez, de ezt nem üzletszerűen teszi, és a közgyűlés sem kötelezi erre, nem köteles a szakképesítés megszerzésére és nem köteles bejelentkezni az ingatlanügyi hatósághoz mint társasházkezelő. Ez a rendelkezés ismételt kimondása a törvényben teljesen felesleges,Horváth, Gyula. Kommentár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez. Budapest: Wolters Kluwer (2017) mert ebből egyértelműen megállapítható, hogy szakképesítést csak annak kell szerezni, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet.Horváth, Gyula. Kommentár a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényhez. Budapest: Wolters Kluwer (2017)
Lehet-e a közös képviselő egyben társasházkezelő is? Igen, de csak meghatározott feltételek teljesülése esetén. A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell a meghatározott társasházkezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.Thtv. 43. § (2) bekezdés
A Thtv. ezen rendelkezése szerint amennyiben a közös képviselő társasházkezelői tevékenység ellátására is megbízást kap, a szerződésnek az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás kérdésében történő megállapodást tartalmaznia kell. Ez egyben azt is jelenti, hogy a közös képviselő nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két kötelező feltétel szükséges: egyrészt a közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, másrészt a határozat alapján a tulajdonosi közösségnek megbízási szerződést kell kötnie a társasházkezelő közös képviselővel. A szerződésnek is van két kötelező tartalma: egyik az elvégzendő feladatok meghatározása, másik az ezért járó megbízási díj megállapítása. Ezek hiányában a társasházkezelésre irányuló szerződés nem jön létre.Ha jogszabály a szerződés valamely tartalmi elemét kötelezően meghatározza, a szerződés a jogszabály által előírt tartalommal jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges.
A törvény szándékoltan nem nevesíti a konkrét díjban való megállapodás kötelezettségét, csupán utal arra, hogy ebben a kérdésben is meg kell állapodni, mert a tevékenység végzése lehet ellenérték nélküli, vagy csak a működési költségeket - de nyereséget nem - felszámító, vagy nyereséget tartalmazó díj egyaránt.
A törvény éles különbséget tesz a közös képviseleti tevékenység keretében elvégzendő feladatok és a társasház kezelés közt. A közös képviselet a társasházi közösség ügyintézését végzi, míg a társasházkezelő
a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. Ingyenesen - bejelentés és szakképesítés nélkül - bárki folytathat olyan tevékenységet, ami társasházkezelésnek minősül, vagy egyetlen alkalommal, egy konkrét feladat vonatkozásában végezhet olyan tevékenységet, amely a társasházkezelés fogalomkörébe tartozik. Ez a tevékenység azonban semmiképpen sem lehet rendszeres, nem irányulhat állandó jövedelemszerzésre.
A Thtv. alapján azonban üzletszerűen csak az végezhet társasházkezelői tevékenységet, aki rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és eleget tesz a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
A közös képviselő és a társasházkezelő összehasonlítása +A közös képviselő és a társasházkezelő összehasonlításaKözös képviselőTársasházkezelőJogviszonyának létrejötteVálasztott tisztségviselő, a társasház szervezetének része, ezért kötelező megválasztani (vagy helyette intézőbizottságot). Jogviszonya úgy jön létre, hogy a megválasztás alapján a közösképviselő-jelölt elvállalja a tisztség betöltését. Nem választott tisztségviselő, nem része a társasház szervezetének, igénybevétele a társasházak számára nem is kötelező, csak egy lehetőség. Nem azonosítható a közös képviseleti tevékenységgel, attól lényegesen szűkebb kört fed le.JogviszonyaA tevékenységre vonatkozhat a munkaszerződés (ritka vagy alig) vagy a megbízási szerződés szabálya.Megbízási viszonyban, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint végzi a tevékenységét. Munkaviszonyban nem végezhető.Eljárási képességeKépviseli a társasházi közösséget. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg, társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni. A tulajdonosi közösség képviseletére nem jogosult.FeladataFeladatait a közgyűlés, a szervezeti-működési szabályzat és a Thtv. is tartalmazza. Feladata különösen (nem teljes és nem részletes felsorolás):
A tulajdonosi közösség képviselete. Szerződés megkötése a kamerarendszer üzemeltetőjével. Közgyűlés összehívásával, levezetésével kapcsolatos feladatok. Közgyűlési határozatokkal kapcsolatos feladatok. Írásbeli szavazással kapcsolatos feladatok. Az épület fenntartásával kapcsolatos feladatok. A közös költséggel kapcsolatos feladatok. Iratőrzési feladatok. A tulajdonostársak tájékoztatása a rezsicsökkentésről. A Közgyűlési Határozatok Könyvének vezetése és őrzése. Biztosítani a tulajdonostársaknak az iratbetekintést. A közös költség tartozásra vonatkozó tájékoztatási kötelezettség. Költségvetési javaslat készítése. A társasházközösség könyveinek vezetése. A társasházközösség éves elszámolása, beszámolás. Iratátadási kötelezettség. Adatkezelés. A tűzvédelmi házirend kidolgozása, kiadása, gondoskodni köteles a megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. Társasházkezelő hiányában az általa elvégzendő feladatok többségét köteles ellátni.A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.