Lamministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l'organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.
Storia La disciplina era contenuta nel codice civile italiano del 1942 e non prevedeva alcuna qualifica particolare per lo svolgimento dell'attività di amministratore condominiale. Era stata tentata la strada di istituire albi a livello regionale, ma questa strada è stata preclusa dall'intervento della magistratura italiana.Infatti con la sentenza n. 57/2007 la Corte costituzionale ha posto una pietra tombale sulla possibilità per le regioni di istituire albi. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza, nella quale ha più volte affermato che "debbono ritenersi riservate allo Stato sia l'individuazione delle figure professionali, con i relativi profili ed ordinamenti didattici, sia la disciplina dei titoli necessari per l'esercizio delle professioni, sia l'istituzione di nuovi albi (da ultimo, sentenze n. 449, n. 424, n. 423 e n. 153 del 2006)". Tra i precedenti richiamati spicca la sentenza n. 355/05, con la quale è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge della Regione Abruzzo n. 17 del 19 novembre 2003, istitutiva del registro generale degli amministratori di condominio, affermandosi che «esula […] dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni l'istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l'esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni, preclusa in quanto tale alla competenza regionale».
Nel 2010, il governo Berlusconi IV aveva regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto un ristretto riconoscimento ministeriale. La successiva riforma del condominio operata con legge 11 dicembre 2012, n. 220 - in vigore dal 18 giugno 2013 - ha, per la prima volta, imposto specifici obblighi formativi; non è però istituito un apposito albo professionale.
Caratteristiche Requisiti Secondo l'originaria disciplina del codice civile italiano, qualora il regolamento condominiale non avesse disposto nulla in merito, l'amministratore poteva essere chiunque veniva votato dalla maggioranza dei condomini, senza una previsione di professionalità, titolo di studio, l'iscrizione a un albo professionale o altro requisito. Per lungo tempo è stato sostenuto che l'amministratore di condominio doveva essere una persona fisica. Gradualmente, nel tempo, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione cominciò a legittimare la nomina di una persona giuridica. La questione è stata poi superata dalla riforma del 2012, che ha stabilito che possono svolgere l'incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile. Secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Corte di Cassazione del 2008, il rapporto giuridico, riconducibile al mandato, s'instaura tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio, che non ha personalità giuridica.
Secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l'amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento, deve possedere requisiti morali, tra cui la non condanna per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato. La riforma ha mantenuto l'agevolazione dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio, esentando gli stessi dal requisito del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.
Dopo la riforma del 2012 e l'entrata in vigore del decreto del Ministero della giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle sedi abilitate, presenti in tutta Italia.
Nomina È prevista dal codice civile italiano, che all'art. 1129 recita:
La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino (o l'amministratore uscente) può rivolgersi al Tribunale e ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.
Dunque l'amministratore può essere nominato:
dall'assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza; in difetto, ove i condomini siano almeno nove e l'assemblea non vi provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.
La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. La nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la passata giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. L’art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato (Tribunale Avellino sez. I, 17/11/2017).
Compenso In base all'art. 1709 del codice civile il mandato si presume oneroso, il successivo art. 1135 c.c. dispone che l'assemblea di condominio provveda alla conferma dell'amministratore e all'eventuale retribuzione. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L'art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base a un'interpretazione sistematica il compenso dell'amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall'assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.
Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di un condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l'incarico si presume retribuito fino a prova contraria.
Se non è stato concordato diversamente nella delibera di nomina, non spettano all'amministratore compensi per assemblee ulteriori a quella annuale (Cass. n. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Non esiste il concetto di assemblea straordinaria, perché non è prevista alcuna eventualità di voto, diritti dei partecipanti, o maggioranze di tipo diverso (salvo quella tra prima e seconda convocazione). Infatti in tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie.
Questione controversa è la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari, salvo concordato corrispondentemente nella delibera di nomina. La Cassazione non si è ancora pronunciata costantemente e le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti. A tal riguardo, il pretore di Perugia (Pret. PG n. 9/98) individua nel 2% dell'importo dei lavori il giusto compenso per l'amministratore secondo gli usi correnti per l'esecuzione di lavori straordinari, poiché l'amministratore si impegna in misura superiore rispetto alle competenze stabilite per legge. Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l'onorario contenga anche la gestione di eventuali lavori anche di rilevante entità (Trib. GE n. 1501/01), in quanto l'amministratore, qualora rilevi che il compenso non gli appaia più congruo, può sempre dimettersi. L'Assemblea dei condomini, contratta e approva le proposte preventive presentate dai candidati. Queste proposte usualmente possono stabilire il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie). La giurisprudenza ha chiarito che non è ammesso alcun tariffario concordato tra amministratori o associazioni di amministratori, accordo che sarebbe altrimenti prova di una condizione di cartello di imprese, vietato dalla legge sulla libera concorrenza. L'Antitrust ha vietato l'applicazione di tariffari collettivi.
Cessazione e revoca L'incarico dell'amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:
revoca da parte dell'assemblea condominiale; revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria competente; dimissioni volontarie; nomina di altro amministratore.
La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina, anche senza motivo (art. 1136 del codice civile). Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini hanno l'obbligo di provvedere a corrispondere il compenso fino alla fine della durata contrattuale concordata, al massimo un anno.
La revoca da parte della autorità giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (ex art. 1129 e art. 1131, comma 4, c.c.):
L'amministratore di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all'assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni). Vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (ad esempio fatti che denotano che l'amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio). Per due anni non ha reso il conto della sua gestione.
La riforma del condominio del 2012, ha specificato un elenco di casi che rientrano nella qualifica di gravi irregolarità che fanno scattare automaticamente la revoca giudiziaria (su richiesta di almeno un condomino):
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente condominiale) 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta del registro dell'anagrafe condominiale e dati di sicurezza e del registro dei verbali delle assemblee, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente