Lurbanistica di Palermo ha risentito molto dello status di capitale di uno Stato, il Regno di Sicilia, e di conseguenza presenta ora una grande monumentalita e varietà di ambienti tipica delle grandi capitali europee. La cosiddetta Palermo Nuova è frutto dell'espansione del secondo Novecento.
Contesto geografico Il territorio su cui adesso sorge la città di Palermo si presentava come una zona semi pianeggiante, ricca di acquitrini e torrenti e protetta alle spalle da una catena montuosa (i Monti di Palermo) e a nord dal promontorio del monte Pellegrino.
La fondazione e il periodo punico-romano Il primo nucleo della Palermo fenicia venne edificato intorno all'VIII secolo a.C. su una piccola altura nei pressi dell'attuale Palazzo dei Normanni posta all'interno di una ristretta penisola creata da due fiumi. Le catene montuose alle spalle e la presenza di un'insenatura su cui sfociavano i due fiumi Kemonia e Papireto detta Cala, resero la città facilmente difendibile e quindi un importante sede portuale. Il primo asse viario fu il cosiddetto Cassaro, una sorta di Decumano con orientamento Nord-Est Sud-Ovest (Mare - monti) corrispondente all'attuale Via Vittorio Emanuele. Questo asse metteva in comunicazione la Paleopolis, il primo nucleo abitato, con la Neapolis, il nuovo quartiere nei pressi del porto. Alle spalle della Paleopolis, nell'attuale Corso Calatafimi, vi era invece la Necropoli risalente al VII secolo a.C. Durante il periodo romano e bizantino l'impianto urbanistico rimase pressoché immutato con l'aggiunta di alcune opere infrastrutturali e difensive.
La Palermo araba
In seguito alla conquista araba dell'831 la città conobbe un grande periodo di espansione, I primi arabi che assediarono Palermo si insediarono nella parte più antica della città preesistente, che chiamarono al-qasr (luogo fortificato), da qui la denominazione del Cassaro. L'incremento della popolazione si tradusse nella nascita di nuovi quartieri posti al di là dei fiumi come l'Albergheria, vicino al Kemonia, o quello degli Schiavoni alle spalle del Papireto. Gli Arabi mantennero comunque l'originario impianto Punico-Romano. Nel 937 nella zona a est della Cala venne costruita una cittadella fortificata chiamata al-halisah, meglio nota come Kalsa, in cui aveva sede l'emirato.
La Palermo normanna Quando nel 1072 i Normanni espugnarono la cittadella della Kalsa, iniziò un nuovo periodo fatto di integrazione culturale e di fioritura delle arti. Costruirono una nuova sede governativa il Palazzo Reale. Oltre ai quartieri del Cassaro, Kalsa e Albergheria venne ampliata la zona degli Schiavoni, detta poi del Seralcadio, abitata soprattutto da arabi e, in seguito a opere di interramento del porto, questa zona venne edificata e chiamata Amalfitania (successivamente quartiere di Porta Patitelli). A Palermo, con il nuovo ruolo di capitale di un regno, sorsero molte residenze nobiliari e giardini oltre le mura cittadine, come la Zisa e la Cuba, che contribuirono alla denominazione della zona col nome di Conca d'Oro.
Dagli Hohenstaufen agli Angioini In poco più di due secoli la città passò dal dominio Hohenstaufen a quello Aragonese passando per quello angioino e Chiaramontano. Nel XIII secolo Palermo venne suddivisa in cinque quartieri: i quattro quartieri storici con l'aggiunta della Conceria, zona che prendeva il nome dalle numerose botteghe di conciatori che vi erano presenti. Questo assetto rimase invariato fino al XV secolo. Durante il XIV secolo si intervenne più che altro alla sistemazione edilizia cittadina e al ripristino di vecchie abitazioni. In seguito alla bonifica dell'attuale Piazza Marina, venne edificato il Palazzo Chiaramonte di proprietà di una delle famiglie più importanti della nobiltà palermitana. Venne costruita la cinta muraria fra la Kalsa e il Castello a Mare, si sistemò Piazza Ballarò e iniziarono i lavori di risistemazione del porto della Cala in seguito ai passati interramenti. iii
Il periodo spagnolo Nel 1412 la Sicilia divenne dominio spagnolo e lo sarà fino al 1713. I primi interventi urbanistici ebbero inizio nella seconda metà del XVI secolo con il prolungamento fino a mare del Cassaro e l'apertura di Porta Felice. Ma la svolta significativa si ebbe col taglio della via Maqueda, che prese il nome dal viceré spagnolo Bernardino di Cardines, duca di Maqueda. Questa strada divenne il secondo asse principale della città che, tagliando perpendicolarmente il Cassaro, divideva il centro storico "in quattro nobili parti" che divennero i nuovi quartieri della città. Si identificarono così i "quattro mandamenti" che presero anche il nome delle rispettive sante patrone e dagli edifici principali che vi avevano sede. Albergheria o Palazzo Reale (con patrona Santa Cristina). Corrispondeva alla Paleopolis e al centro amministrativo della città dove si trova appunto il Palazzo dei Normanni Seralcadio o Monte di Pietà (con patrona Santa Ninfa) dove hanno sede, oltre al monte di pietà, anche la Cattedrale e il mercato del Capo. La Loggia o Castellammare (con patrona Santa Oliva) nei pressi del porto antico. Vi erano il quartiere degli Schiavoni e la fortezza del Castello a mare. Kalsa o Tribunali (con patrona Sant'Agata) la zona della fortezza araba e dei tribunali dell'inquisizione, come Palazzo Chiaramonte.
L'incrocio fra il Cassaro e la via Maqueda divenne il nuovo salotto della città con la realizzazione della piazza ottagonale nota come "Quattro canti", terminata nel 1620. Altri interventi vennero svolti per il miglioramento del sistema difensivo, con la costruzione dei bastioni e il Castello a mare venne ulteriormente fortificato. Iniziarono i lavori di bonifica dei fiumi Kemonia e Papireto resosi necessari in seguito alle frequenti alluvioni (devastante quella del 1557). In seguito alla costruzione del Cardo, nel nuovo asse proliferarono i palazzi nobiliari e gli edifici religiosi caratterizzati dallo stile barocco tipico del periodo.
Lo sviluppo delle ville extraurbane Nel XVIII secolo la zona limitrofa della città muta considerevolmente grazie all'introduzione del sistema delle ville. Già in periodo medievale in tutta la Conca d'oro erano disseminati i cosiddetti "bagli", edifici a corte dalla forma quadrangolare, circondati da mura e muniti di torri d'avvistamento. La tipologia edilizia del baglio aveva principalmente una funzione difensiva ma, terminata l'era della pirateria, questi cadono in disuso e sostituiti dalle "casene" che nel XVII secolo lasceranno progressivamente il posto alle ville. La decisione di spostarsi all'esterno della città consolidata non deriva soltanto dalla "moda della villeggiatura" incalzante nel periodo, ma è dovuta anche all'aumento della pressione fiscale all'interno della città e alla volontà dei nobili di avere una maggiore presenza nei loro fondi agricoli così da poterne tenere sotto controllo la produzione. Le ville si dislocarono prevalentemente secondo tre direttrici: la prima a sud verso la zona di Bagheria, la seconda a ovest verso Monreale, la terza a nord nella cosiddetta Piana dei Colli. Le prime ville sorgeranno nei pressi del paese di Bagheria, seguendo la via già percorsa dal Principe di Butera che, costruendo una villa nella località palermitana, sposterà qui la sua residenza. Successivamente, con lo sviluppo di nuove colture e tecniche agricole, sorgeranno una moltitudine di ville nella zona semipianeggiante della Piana dei Colli. I bagli e le casene verranno convertite in ville mentre nuove residenze nobiliari verranno costruite in zone non edificate così da superare complessivamente la cinquantina di fabbricati.
Alcune ville del palermitano Villa Adriana Villa Belmonte Villa De Cordova Villa Di Gregorio Villa Lampedusa Villa Niscemi Villa Pantelleria Villa Partanna Villa Ranchibile Villa Resuttano Villa Scalea Villa Sofia Villa Sperlinga Villa Spedalotto Villa Trabia
Le borgate storiche
A cavallo fra il XVII e XVIII secolo a causa della crescita la popolazione non trova spazio sufficiente per edificare nuove abitazioni in una città rinchiusa ancora dalle mura bastionate. È in questo periodo che nascono i primi insediamenti al di fuori delle mura, primo fra tutti il Borgo marinaro di Santa Lucia, corrispondente all'attuale Borgo Vecchio, che, posto poco più a nord del centro, divenne in breve tempo un importante approdo per la città. Altri centri erano già presenti in tutto il territorio limitrofo, le cosiddette borgate storiche, alcune di queste sorte in epoca molto antica come Sferracavallo o Mondello. Il sistema delle ville invece spinse parte della popolazione a lasciare il centro cittadino verso la ricca zona agricola. Così nei pressi delle residenze nobiliari, collegate al centro da una capillare rete viaria, sorgeranno questi nuovi insediamenti corrispondenti a delle appendici della città nel territorio, che avranno una notevole importanza nello sviluppo socio economico della città.
L'espansione oltre le mura La città però necessitava di una nuova superficie edificabile e soprattutto di una direttrice di espansione. Dopo una prima fase di sviluppo verso il vicino paese di Monreale lungo il Cassaro, si decise di cambiare versante e di optare per il proseguimento della via Maqueda. I territori a sud erano però poco adatti all'edificabilità, vista la presenza del fiume Oreto che rendeva malsana la zona. Così, dopo aver costruito il quartiere Oreto subito oltre le mura, si tentò di incrementare l'espansione verso il fiume costruendo anche due grandi zone di verde, l'orto botanico e la villa giulia, ma ciò non ottenne i risultati sperati anche per motivi economici: la zona a sud era infatti quella più densamente coltivata. A questo punto la direttrice di espansione si orientò a nord, verso la Piana dei colli, una zona semi pianeggiante, fertile e arieggiata.
L'inizio della pianificazione La decisione di spostare il baricentro cittadino verso nord avviene definitivamente nel 1778 quando il pretore, il marchese Regalmici, affida all'ingegnere Nicolò Palma il compito di creare una nuova zona che mettesse in collegamento la città antica col Borgo di Santa Lucia secondo un ordine geometrico e razionale. La cosiddetta addizione Regalmici ripropone così l'ordine ortogonale dei Quattro canti ricreandolo all'esterno della città grazie all'incrocio fra il prolungamento della via Maqueda (ora via Ruggero Settimo) e una nuova via a essa perpendicolare, lo stradone dei Ventimiglia, oggi via Mariano Stabile che giungeva sino al mare. Si venne a creare così un'altra piazza ottagonale, chiamata Quattro canti di campagna in contrapposizione a quella cittadina mentre grazie alla strada del Mulino a vento si creò il collegamento fra la città e il Borgo di Santa Lucia. Nei primi decenni del XIX secolo la popolazione comincia sempre più a spostarsi all'esterno delle mura, tanto che l'amministrazione comunale nel 1819 istituisce i due nuovi quartieri Oreto e Molo e iniziano i lavori di miglioramento dei tracciati viari di collegamento. A conferma della corretta intuizione dell'amministrazione Regalmici, nel 1848 venne tracciata verso nord la via della Libertà, chiamata dai Borboni Strada della Real Favorita, completata nel 1861 con la piazza Alberigo Gentili. Nel 1824 viene realizzata la Real Casa dei Matti di Palermo, uno dei primi ospedali psichiatrici d'Europa.
I progetti del 1860