古洞北新発展区

古洞北新発展区（こどうきたしんはってんく、、）は、新界北区の北側に香港政府が「」の一部として計画している新規開発地区（）である。香港政府は1990年代に実施した『香港全土開発戦略検討（）』において、初めて新界東北地域が戦略的な開発潜在力を有すると提起した。その後、1998年に実施された『新界東北における都市計画および開発研究（）』では、古洞北、およびが新発展区として開発するのに適していることを確認した。香港政府の最新の計画によれば、古洞北はおよび粉嶺北新発展区と統合され、粉嶺／上水／古洞ニュータウン（、）を形成する予定である。

歴史古洞北は当初、2010年代初頭に開発される予定とされた開発計画であり、総合的な新発展区開発プロジェクトとして計画されていた。もともとは「新界東北発展計画」の一部に属しており、およびは1999年の時点で対外的に諮問を実施していたが、長らく開発の見通しは立たなかった。その後、2007年に当局が公表した『香港2030：都市計画ビジョンと戦略』（、以下『香港2030』）では、古洞北、粉嶺北、坪輋／打鼓嶺およびの各新発展区開発計画を推進し、長期的な住宅需要への対応と雇用機会の創出を図ることが提案された。

2007年、当時の香港行政長官であった曽蔭権は『』において、古洞北新発展区、粉嶺北新発展区、坪輋／打鼓嶺新発展区および洪水橋新発展区に関する計画・工程について研究を再開することを宣言すると同時に、古洞北新発展区、粉嶺北新発展区および坪輋／打鼓嶺新発展区については、「三位一体」の方式で開発を進める方針を示した。

2009年にはがこれら新発展区の開発大綱を修正し、開発密度を引き下げた。また、それぞれの新発展区に異なるテーマを設定することで、多様性を備えたコミュニティを形成することが目指された。

2021年に林鄭月娥行政長官が「北部都会区（北都）」構想を提唱すると、新界東北発展計画もその戦略の一部として再定義され、古洞北・粉嶺北新発展区も北都構想の一部として位置付けられるようになっている。

計画市鎮中心は、港鉄古洞駅を中心とする一帯に位置し、民間住宅および商業開発用地として利用される予定である。2009年の修訂案では、古洞北新発展区に22,000戸の住宅を供給し、建物の高さは35階以下に制限されることとなった。これにより約65,000人を収容できると見込まれている。現在、この区域にあるやなどは取り壊しの対象となっている。

2014年10月に政府が公表した新たな発展大綱図において、「古洞北発展大綱図」の対象区域は約447ヘクタールである。全面的な開発完了後には、同区域の総人口は約105,500人となり、約31,200の雇用機会が創出される見込みである。新設住宅の公営住宅と民間住宅の比率はおよそ58対42とされている。

新発展区の中央部では、計画中の古洞駅および公共交通ターミナル周辺を市鎮中心として整備し、住宅、小売、レジャー、社会サービスおよびコミュニティ施設が集積される。南北および東西に貫く緑地帯は主要な歩行者専用広場として整備され、古洞南の既存集落や、東側のおよびと接続される。広場の両側には商店街が設けられ、計画中の鉄道駅周辺には住宅および商業施設が配置される。区域南東部には商業・科学技術パークが設置され、商業活動と研究開発を重視した施設として、古洞北新発展区の経済および雇用の中核を担うことが予定されている。レクリエーション地区は区域北東部に配置され、鳳崗山公園、プール、スポーツセンターおよび屋外または屋内運動場で構成される。

新発展区は、鉄道・道路・既存口岸に近接する地理的優位性を活用するとともに、豊かな自然環境および生態資源にも配慮している。この区域は、「多元的発展センター」として整備される計画であり、住宅、商業、研究、開発、農業といった機能を一体的に備えるほか、小売業・サービス業を発展させるとともにコミュニティ施設および政府施設も配置される。また、自然保護および生態保全のための土地も確保される。生態学的価値の高い地区約37ヘクタールは、塱原自然生態公園として整備される予定である。同公園では農耕活動と自然保護が調和して共存する姿を示すことが目指されている。また、その北側および南側に位置する約45ヘクタールの土地は、農業用途として維持される計画である。

交通鉄道交通の面では、新発展区を東鉄線が縦断しており、また古洞駅の建設予定地も確保されている。同駅は現在建設中であり、2027年の完成が予定されている。道路交通の面では、区域東側に新たな道路およびロータリーを建設し、である粉嶺公路へ接続する計画である。また、発展区内には既存の道路として、、があり、西側にはが通っている。さらに、が発展区の北側を通過する予定である。

新発展区では、充実した自転車道ネットワークも整備される。このネットワークは、区域内の主要活動拠点と、粉嶺・上水の既存自転車道網、および粉嶺北新発展区で計画されている自転車道網に接続するものである。

古洞北新発展区の開発に対応するため、は『2025-2026年度バス路線計画』を通じて、古洞北地区向けに5本の新規バス路線を開設することを提案し、入札方式によって運行事業者を選定する方針を示した。その後、運輸署は2025年12月に路線計画を修正し、276D系統を直接九龍バスに運営委託した。さらに2026年4月、運輸署は残る4路線についても、九龍バスが落札したことを発表した。古洞北新発展区における専営バス新規路線計画路線走行ルート案関係する区議会開業予定時期最終的な開業時期運営会社最終的な路線番号最終的なルート路線1古洞北―上水駅間循環路線（粉嶺公路経由）。終日運行北区九巴路線2古洞北―粉嶺南（）間循環路線（および経由）。終日運行修訂案：粉嶺北―粉嶺駅間の新路線と統合し、古洞北―粉嶺北間路線（青山公路（古洞段）、北区医院、粉嶺駅、聯和墟経由）へ変更。終日運行路線3古洞北―（）間（粉嶺公路、、、、経由）。終日運行北区大埔区沙田区黄大仙区観塘区路線4古洞北―間（、、、、屯門公路、、経由）。終日運行。北区元朗区荃湾区葵青区路線5古洞北―間（青山公路（洲頭段）、古洞路、新田公路、、、経由）。終日運行。修訂案：九巴が天水囲市中心―彩園間に276D系統を開設（天水囲南、、元朗大馬路、元朗公路、新田公路、古洞北、青山公路（古洞段）経由、終日運行）北区元朗区

開発過程 2017年12月、恒基兆業地産は古洞第24・25区に所在する用地の換地手続きを完了した。これは同地区で最初に着工される住宅開発プロジェクトであり、また新界東北発展計画の下で実施された最初の原地換地取引でもあった。の支払額は12億3,500万香港ドルであった。

2021年4月27日、は86億1,400万香港ドルで古洞第25区の用地を落札した。これは古洞北で最初に売却された商住混合用途地であり、延床面積1平方フィート当たりの地価は7,184香港ドルに達し、市場予想を約43.6％上回った。敷地面積は約19万9,900平方フィートであり、最大延床面積は約119万9,000平方フィートである。売却条件によれば、開発事業者は将来、公共交通ターミナルを建設しなければならず、その面積約6万7,800平方フィートも総延床面積に算入される。また、将来整備される商業部分は区分所有による分割販売が認められず、プロジェクト全体は2028年12月31日までに完成させることが求められている。

2021年7月28日、古洞第24区用地の入札結果が公表され、が41億8,500万香港ドルで落札した。平均地価は1平方フィート当たり8,499香港ドルであった。敷地面積は約8万2,000平方フィート、最大延床面積は約49万2,000平方フィートである。

2022年2月、教育局は古洞第29区において、基準を満たしていない既存小学校の移転先として計画されるの建設用地を提供した。これは発展区内で最初の小学校となる予定であり、2027年の完成および移転が見込まれている。この校舎予定地は2023年1月、に割り当てられた。

2025年1月、発展局は北都地区公営住宅団地命名コンテスト（）の結果を公表し、そのうち古洞北第19区の公営住宅団地（）は「」と命名された。

土地収用と強制執行 2021年10月香港政府は『北部都会区発展策略』を初めて発表、23年10月には『北部都会区行動綱領』を公布し、2024年までに開発プランを発表するとともに、2027年までに土地収用手続きを開始するとした。

2024年1月、地政総署は古洞北および粉嶺北新発展区の土地収用を発表した。

政府が古洞の開発を加速させたことにより、立ち退きを求められた村民からの反発も生じている。村民は2024年9月までに退去する予定であったが、政府はその後、「人を中心とする（以人為本）」方針に基づき、退去期限を翌3月末以降へ延期した。

2025年3月、発展局は残る住戸について、5月および11月に段階的に立ち退きを実施すると発表した。これに対して5月には、多くの住民が1959年以来この地で営業を続けている雑貨店「林勝合」の前に横断幕を掲げ、合理的な移転補償と彩石邨への集団移転を求めた。11月の調査では、北都構想により立ち退きを迫られている住民の9割で移転・再定住の補償をめぐって問題が生じているとして、審査基準・手続きが「人情味に欠ける」と批判されている。

2026年6月11日、数十名の地政総署職員および警備員により、林勝合に対して立ち退きと土地収用が執行された。

発展区の開発経過

脚注

注釈

参考文献

古洞北新発展区

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