超高層マンション

超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、マンション（集合住宅）のうち全高が高い物件の俗称。超高層建築物として外観がタワー（塔）のように見えることからタワーマンション、日本では略して「タワマン」とも呼称される。英語圏では集合住宅はいくら高層でもapartment(アパート)と呼ばれ固有の名称は無いが、high-rise apartment(高層アパート)という表現がよく見られる。

日本の法律では超高層マンションに対する法的な定義はないが、日本マンション学会『マンション学事典』（民事法研究会発行）では「高さが60 mを超える建築物」と同義としている（ほぼ同程度の高さとなる20階超も含まれる）『マンション学事典』18-19頁。なお、建築基準法第20条は、高さが60メートルを超える建築物について規定している。

世界世界最高層の超高層マンション世界最高層の超高層マンションは、「世界の超高層マンションの一覧」を参照。

アメリカ合衆国ニューヨーク市では、早くも20世紀前半・世界大恐慌の前後には高層アパートメントの建築ラッシュを迎えている。同時期、同市セントラル・パークの西側沿いには、「サン・レモ（The San Remo）」（1930年、27階建て）、「エルドラード（The Eldorado）」（1931年、30階建て）、「センチュリー・アパートメント（The Century Apartment）」といった、主にアールデコ様式を用いた何れもツイン・タワー形式のアパートが計5施設完成している。これらのアパートは現在でも歴史的建築物として保存され、ステータスを備えた超高級アパートメントとして高額で売買が行われている。

第二次世界大戦後には、同市マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区には無数の高層アパートメントが林立するようになった。欧米における集合住宅の居住形態ではベランダやバルコニーが必要とされないため、それらの建物の外観はオフィスビルやホテルなどとの区別が付き難いことが多い。

2001年、マンハッタン東部、国際連合本部ビルの正面に完成し、不動産王ドナルド・トランプが所有する「トランプ・ワールド・タワー（Trump World Tower）」（262 m、72階）は、1990年代以降に西半球で建設された高層ビルとしては最高の高さである。住居専用の建築としては現在でも西半球で最高層となっている。同ビル1階には日本料理店が入居するほか、日本人MLB選手が居住していることでも知られる。

ヨーロッパ欧州では1960年代にピークを迎えたが、イギリスの首都ロンドンにあるローナン・ポイントで起きた爆発事故などをきっかけに1970年代以降は抑制傾向が強まった。そのため、一般的にはあまり良い印象を持たれていない。

日本

日本の住宅ではかつて一戸建ての持ち家へのこだわりが強く、災害（地震・火災）の面からも高層居住への不安もあり、高層共同住宅の整備はアメリカなどの大都市より遅れた。また、高層建築物に対応できる消防車（高機能なポンプ車・高層用はしご車など）が配備出来ていない自治体も多かった（現在は11階以上にスプリンクラー設備設置が義務化）。

しかしながら1974年（昭和49年）、鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」（18階建て）をRC構造により東京都豊島区で建設したことでマンションの高層化が可能であることが立証された。その後、1976年（昭和51年）に住友不動産が埼玉県与野市（現在のさいたま市中央区）に21階建て、高さ66mの分譲マンション「与野ハウス」を竣工させ、これが日本における超高層マンションの第1号とされる。当初は、容積率や日照権などの問題から、超高層マンションを建てるには広い土地が必要であり、土地取得が容易な郊外や河川沿いなどに立地する例が多かった。

1997年（平成9年）、規制緩和の一環として容積率上限を600 %まで、日影規制の適用除外とする「高層住居誘導地区」が、第140回国会において議決され、また、廊下・階段等を容積率の計算から除外する建築基準法の改正が成立した。これにより都市再開発が後押しされ、超高層マンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給されたことにより、都心回帰と呼ばれる現象も惹起した。その後、大都市近郊の鉄道路線駅前や地方都市中心街などにも超高層マンションが多く建設されるようになった。

2026年現在、日本で一番高さのある超高層マンションは、東京都港区の麻布台ヒルズレジデンスB（高さ262.82 m、64階）である。その後、2030年度に「六本木五丁目西地区再開発事業(通称：第二六本木)B街区」（高さ288m 、70階）が計画されている。それによって、新たに日本一が塗り替えられることになる。

タワーマンションは、デベロッパーによる子育て層を対象にした営業活動もあり、入居者はファミリー層が多い。大型タワーマンションの場合、1棟あたり1,000戸以上あり、一つの町とも言えるものであり、大規模マンション、タワーマンションが丁目を占めている地域もある。生活に必要な様々な店が周辺に開業してコンパクトシティを形成しているが、初期のタワーマンションでは住人の高齢化に伴い、保育所などの数は既に少ない傾向がある。

『朝日新聞』朝刊2024年8月27日付地域総合面（東京版16面）「数字は語る」朝日新聞デジタル「」（2024年8月31日配信）で紹介された東京カンテイの調査結果によると、全国の超高層マンションの数は2025年末時点で1602棟。うち812棟が首都圏（東京都、神奈川県、千葉県）で、うち497棟が東京都。首都圏以外では近畿圏400棟で、うち282棟が大阪府、中部圏は107棟で、うち75棟が愛知県。同社によると9県は超高層マンションが0棟である（青森県、石川県、奈良県、三重県、鳥取県、島根県、徳島県、宮崎県、大分県）。

現在の超高層マンション 2026年（令和5年）2月末時点での全国の高さ170 m以上の超高層マンションは下記の通り。順名称画像所在地高さ階数竣工年月1麻布台ヒルズレジデンスBフレームなし|150x150ピクセル東京都港区262.82m64階2025年2麻布台ヒルズレジデンスA100px東京都港区237.20m54階2023年3 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー東京都港区 221.55m 54階 2022年4 The Kitahama 100px 大阪市中央区 209.35m 54階 2009年5 ザ・パークハウス西新宿タワー60 フレームなし|150x150ピクセル東京都新宿区 208.97m 60階 2017年6 パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー100px 川崎市中原区 203.5m 59階 2009年7 クロスタワー大阪ベイ100px 大阪市港区 200.375m 54階 2006年8 ザ・タワー横浜北仲横浜市中区 199.95m 58階 2020年9 シティタワー広島広島市南区 197.5m 52階 2016年10ブリリアタワー堂島100px大阪市北区195.00m49階2024年11パークタワー勝どきサウスフレームなし|150x150ピクセル東京都中央区194.53m58階2023年12= THE TOKYO TOWERSMID TOWERフレームなし|150x150ピクセル東京都中央区 193.5m 58階 2008年12= THE TOKYO TOWERSSEA TOWERフレームなし|150x150ピクセル東京都中央区 193.5m 58階 2008年14 ザ・パークハウス中之島タワー大阪市北区 192.93m 55階 2017年15 勝どきビュータワー東京都中央区 192.20m 55階 2010年16 梅田ガーデン大阪市北区 192.075m 56階 2022年17Tomihisa Cross Comfort Tower 東京都新宿区 191.00m 55階 2015年18 アクティ汐留東京都港区 190.25m 56階 2004年19 シティタワー神戸三宮 100px 神戸市中央区 190.00m 54階 2013年20 大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー大阪市西区 189.7m 53階 2015年21 アウルタワー東京都豊島区 189.2m 52階 2011年22 としまエコミューゼタウン(ブリリアタワー池袋) 東京都豊島区 189.0m 49階 2015年23 CAPITAL GATE PLACE THE TOWER 東京都中央区 187.0m 53階 2015年24 エルザタワー55 100px 埼玉県川口市 185.8m 55階 1998年25ワールドタワーレジデンスフレームなし|150x150ピクセル東京都港区185.49m46階2024年26 シティタワー武蔵小杉川崎市中原区 185m 53階 2016年27 シエリアタワー千里中央大阪府豊中市 184.92m 52階 2019年28 ブランズタワー豊洲フレームなし|150x150ピクセル東京都江東区 180.50m 48階 2021年29 大川端リバーシティ21・センチュリーパークタワー 100px 東京都中央区 180.00m 54階 1999年30 パークシティ豊洲タワーAフレームなし|150x150ピクセル東京都江東区 179.49m 52階 2008年31=HARUMI FLAG SKY DUO PARK VILLAGE T 東京都中央区179.60m50階2025年31=HARUMI FLAG SKY DUO SUN VILLAGE T 東京都中央区179.60m50階2025年33= パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト 100px 川崎市中原区 178.90m 53階 2017年33= パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト 100px 川崎市中原区 178.90m 53階 2018年35 KACHIDOKI THE TOWER 東京都中央区 178.78m 53階 2016年36 パークタワー晴海フレームなし|150x150ピクセル東京都中央区 178.49m 48階 2019年37 Wコンフォートタワーズイーストフレームなし|150x150ピクセル東京都江東区 178.48m 54階 2004年38ザ・ヨコハマ・フロントタワーフレームなし|100x100ピクセル横浜市神奈川区178.43m43階2024年39 hitoto 広島 The Tower100px 広島市中区 178.07m 53階 2020年40 グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 大阪市北区 178m 51階 2021年41 The Tower Osaka100px 大阪市福島区 177.700m 49階 2008年42 シティタワー西梅田 100px 大阪市福島区 177.40m 50階 2007年43= DEUX TOURS CANAL&SPA EAST棟フレームなし|150x150ピクセル東京都中央区 177.3m 52階 2015年43= DEUX TOURS CANAL&SPA WEST棟フレームなし|150x150ピクセル東京都中央区 177.3m 52階 2015年45ONE札幌ステーションタワー100px札幌市北区175.20m48階2023年46 プラウドタワー東雲キャナルコート 100px 東京都江東区 175.01m 52階 2012年47 グランフロント大阪オーナーズタワー 100px 大阪市北区 174.200m 48階 2013年48グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCEフレームなし|150x150ピクセル大阪市北区172.55m46階2025年49 幕張ベイパークスカイグランドタワー 100px 千葉市美浜区 172.40m 48階 2020年50 パークアクシス青山一丁目タワー東京都港区 172.39m 46階 2007年51 シティタワー大阪本町大阪市中央区 171m 48階 2021年52 御影タワーレジデンス 100px 神戸市東灘区 170m 47階 2010年

高さの国内最高の変遷 1976年～1987年：与野ハウス（66 m） 1987年～1989年：ベル・パークシティG棟（115.95 m） 1989年～1991年：大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（132 m） 1991年～1993年：イーストコート3番街（140 m） 1993年～1998年：オークプリオタワーレジデンス（167 m） 1998年～2004年：エルザタワー55（185.8 m） 2004年～2006年：アクティ汐留（190.25 m） 2006年～2009年：クロスタワー大阪ベイ（200.375 m） 2009年～2022年：The Kitahama（209.35 m） 2022年～2023年：虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー（221.55 m） 2023年～2025年：麻布台ヒルズレジデンスA（237.20 m） 2025年～：麻布台ヒルズレジデンスB（262.82 m）

階数の国内最高の変遷 1976年～1987年：与野ハウス（22階） 1987年～1989年：ベル・パークシティG棟（36階） 1989年～1992年：大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（40階） 1992年～1993年：桜宮リバーシティ・ウォータータワープラザ（41階） 1993年～1998年：オークプリオタワーレジデンス（50階） 1998年～2004年：エルザタワー55（55階） 2004年～2008年：アクティ汐留（56階） 2008年～2009年：THE TOKYO TOWERS（58階） 2009年～2017年：パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（59階） 2017年～2025年：ザ・パークハウス西新宿タワー60（60階） 2025年～：麻布台ヒルズレジデンスB（64階）

建設中・計画中高さ170 m以上の建設中、計画中の超高層マンションは以下の通りである。計画中のため高さ、階数、竣工年に関して変更のある可能性があるものを含む。名称高さ階数竣工年所在地六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業 B街区 288m 70階 2030年東京都港区(仮称)六本木・虎ノ門地区 D街区232.3m53階2031年東京都港区西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 A-1街区北棟 229m 63階 2031年東京都新宿区西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 A-1街区南棟 228m 62階 2031年東京都新宿区日本橋一丁目東地区第一種市街地再開発事業 213m 51階 2032年東京都中央区(仮称)中之島5丁目3番地計画205m57階2031年大阪市北区西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業201.20m54階2028年東京都港区グランドシティタワー月島 199.45m 58階 2026年東京都中央区津田沼駅南口地区第一種市街地再開発事業198.5m52階2031年千葉県習志野市(仮称)大阪市北区中之島5丁目計画196.65m52階2030年大阪市北区南池袋二丁目B地区市街地再開発 195m 57階未定東京都豊島区 (仮称)東高島駅北地区 C地区棟計画 C-2地区 B棟 195m 52階 2031年横浜市神奈川区プレミストタワー船橋193.00m51階2028年千葉県船橋市(仮称)千種駅前計画190m48階未定名古屋市東区グランドシティタワー池袋 189.88m 52階 2027年東京都豊島区 THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY 東棟 189.0m 54階 2027年東京都中央区 THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY 西棟 189.0m 54階 2027年東京都中央区本通三丁目地区市街地再開発計画南棟185m53階2033年広島市中区 (仮称)うめきた2期地区開発事業南街区分譲棟 184.00m 51階 2028年大阪市北区プラウドタワー池袋 182m 47階 2026年東京都豊島区セントラルガーデン月島ザ・タワー 181.53m 48階 2028年東京都中央区(仮称)大阪市福島区鷺洲1丁目分譲計画180m51階2030年大阪市福島区(仮称)中野四丁目西地区市街地再開発事業180m48階2034年東京都中野区 (仮称)東高島地区 C地区棟計画 C-1地区 180m 47階 2030年横浜市神奈川区(仮称)上大岡C北地区第一種市街地再開発事業179m43階2035年横浜市港南区ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズノース 175.67m 50階 2028年川崎市中原区ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズサウス 175.67m 50階 2027年川崎市中原区渋谷二丁目西地区 C街区 175m 41階 2029年東京都渋谷区高輪ゲートウェイシティレジデンス 172.12m 44階 2026年東京都港区泉岳寺周辺地区市街地再開発事業 170m 41階 2024年東京都港区西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業 170m 47階 2031年東京都荒川区

問題点の指摘地震への対処超高層マンションの固有振動の周期は低層の建物に比べ長いため、地震動の周期の長い海溝型巨大地震の地震動との共振の可能性あり、制震工法や免震工法で建設される建物もあるが、長周期地震動との共振に備えて家具の固定が推奨されている。さらには、地震でエレベーターが停止すると、上階の住人は徒歩で非常階段を昇り降りしなければならないという「高層難民」の発生も懸念されている。

管理組合規模が大きく区分所有者の人数も多くなる超高層マンションは、購入者が重視するポイントに眺望が挙げられ、低層階と高層階との価格格差が大きくなることが一般的であり（数倍となることも見られる）、それによる区分所有者間の所得・資産格差の大きさが、管理組合運営へ影響しやすい。法政大学経済学部の坂本憲昭は、2016年時点で初期の超高層マンションでは居住者の高齢化が始まっており、都市の人気エリアであっても急激な高齢化により、医療や介護の施設の不足など山村と同じ問題に直面すると指摘している坂本憲昭「東京都江東区タワーマンション地域の高齢化について」『経済志林』84(1・2), 37-63, 2016-09, 法政大学経済学部学会。

教育上の問題子育ての観点からは、名門会会長の西村則康が「学力の平均値で見れば、恐らく高層マンション住まいの子供の方が、そうでない子供よりも高いように思う」としつつも、「五感への刺激が圧倒的に少ないために、身体感覚が自然に鍛えられるべき時期に十分鍛えられない」「傾向として、実体験が乏しいために物事をイメージできず、理解するのに時間がかかる傾向にあるのは事実だ」と述べている。

また、東海大学医学部講師の逢坂文夫は、平成5年度の『厚生省心身障害研究報告書』において、超高層マンションの高層階に住むと女性の流産率が高まり、子供が低体温やアレルギー疾患になりやすいと報告している「タワーマンションの高層階に住むと健康に悪影響か専門家が指摘」週刊女性PRIME（2015年11月5日 16時0分配信）三好基晴「マスコミが報道できない「高層階病」の実態 6階以上＆33歳以上で44％流産」マイニュースジャパン（02:28 12/14 2010配信）。

耐用年数コンクリート造の建物は100年以上持つと言われるが、それでもやがて建て替えの時は訪れる。超高層マンションの解体には特殊工法が必要で、解体費用も相当高額になると予想されている。デペロッパーには建て替えに関与する義務やインセンティブがなく、住民だけでそのような解体費用を負担せねばならなくなることが指摘されている。

超高層マンションを舞台にした作品『ハイ・ライズ』（1975年）：J・G・バラードの小説。『ハイ・ライズ』（2015年）：バラードの小説の映画化。『砂の塔〜知りすぎた隣人』（2016年）：TBSのテレビドラマ。主演菅野美穂。

超高層マンション住民の葛藤などをテーマとした日本の小説は「タワマン文学」と呼ばれることもある。

脚注

注釈

出典

参考文献

超高層マンション

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