200 px|right|thumb|1989年に、三菱地所が8億4600万ドル（当時の日本円で約1200億円）で買収したニューヨークのロックフェラー・センター。当時の日本企業による国外不動産買い漁りの象徴となった。
バブル景気（バブルけいき、）とは、1980年代後半（昭和時代終盤）から1990年代初頭（平成時代初頭）にかけて日本で発生した、土地や株式などの資産価格が異常高騰して実体経済から乖離していた期間であり通称名であるが、バブル景気についての調査・研究が進んだ時代においても専門家毎に詳細についての認識は異なるバブル景気（昭和・平成バブル景気）の期間は、各経済専門家によってバラつきはあるが、最も有名なのは日本国政府の経済専門の担当者が定めた1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月までである。。1985年（昭和60年）のプラザ合意による急激な円高により輸出産業が打撃を受け、円高不況に陥った。日本銀行は金融緩和を実施し、1987年（昭和62年）には政策金利を2.5%まで引き下げた。金利を下げたのは、銀行から借りやすくなった融資で海外に工場を建設して安い製品をつくるなどで日本企業を立て直させるためであった。しかし、失敗として円高不況を克服し、平成時代に入ってからは、平成景気と呼ばれるようになった後も金融緩和を続けたことで、低金利環境で企業や個人は融資を受けやすい状況のために不動産や株式への投機的投資が過熱した。
企業は本業よりも土地や株式といった資産取引による利益を重視する傾向を強め、都市部の地価や株価は急騰した。資産価格の上昇がさらなる投資を呼び込み、投機循環が形成された。この過程で企業収益や給与も一時的に上昇したが、実体経済の裏付けは乏しかった。地価高騰や地上げなどの批判世論から1990年代初頭に日本銀行が急激な金融引き締めに転じると、資産価格は急落し、バブルは崩壊した。不良債権が拡大し、日本経済は長期の停滞期、いわゆる「失われた10年」に突入した。「バブル景気」とは、この異常だった経済状況に対する名称（通称）で、内閣府の景気動向指数（CI）上は、1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月までの51か月間に日本で起こり、およびそれに付随して起こった社会現象。
情勢自体はバブル経済と同一であり、バブル経済期（バブルけいざいき）または、バブル期（バブルき）や単にバブルとも呼ばれるバブル（バブル経済）は、1990年（平成2年）に流行語に選ばれた。 。日本国政府の公式見解では数値上、第11循環の拡張期間（内閣府の景気基準日付）という通称で指標を示している。
ただし、多くの庶民が「好景気」のような雰囲気を感じ始めたのは1987年（昭和62年）10月19日のブラックマンデーを過ぎた翌1988年（昭和63年）頃からであり、政府見解では、日経平均株価が38,957円の史上最高値を記録した1989年（平成元年）12月29日をはさみ、バブル崩壊後の1992年（平成4年）2月頃まで、バブル経済の雰囲気は維持されていたと考えられている北坂真一「わが国のバブル期以降の経済の見通し・景気判断と経済政策」 156頁、内閣府 経済社会総合研究所。
概要 日本では、1986年（昭和61年） - 1991年（平成3年）までの株式や不動産を中心にした資産の過度な高騰、経済拡大期間を指すことが主である。目安となる指標も多く存在し、景気動向指数（CI・DI等）、土地価格（公示価格・調査価格の6大都市、地方、平均値等）、株価、GDP（総GDP伸び率等）、消費者物価、民間消費支出等どれを基準にするかということと、政府見解により諸説は左右される。
1980年代後半には、テレビなどのマスメディアが必要以上に不動産価値を毎日繰り返して宣伝しよくわかるAHP: 孫子の兵法の戦略モデル 著者: 木下栄蔵 197p、地価は異常な伸びを見せる。当時の東京都の山手線内側の土地価格でアメリカ全土が買えるという算出結果となるほど日本の土地価格は高騰し、東証株価指数（TOPIX）は1989年（平成元年）12月18日には、史上最高値の2886.50を付けるなどし、資産価格のバブル化が起こっていた。
バブル経済とは、総じて結果論として語られることが多く、その過剰な拡大期間の中では単に「好景気」といわれる。バブル景気による過剰な経済拡大期があり、その後にはその反動としてバブル崩壊による大幅な資産価格下落や金融収縮などが起こり、経済にまつわる様々な問題が噴出することとなる。結果として、過去のその経済状況を否定的な意味あいでバブルなどと呼称する。
日本の景気動向指数でみる、景気循環における第11循環の拡大期に当たる。指標の取り方にもよるが、おおむね、1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月までの4年3か月（51か月）間を指すのが通説である昭和天皇が吐血した1988年（昭和63年）9月19日から翌年2月24日の大喪の礼頃まで自粛ムードあり。。これは、2002年（平成14年）2月から2008年（平成20年）2月まで73か月続いた長景気（通称：いざなみ景気、かげろう景気など）や1965年（昭和40年）11月から1970年（昭和45年）7月までの4年9か月（57か月）続いたいざなぎ景気に次いで第二次世界大戦後3番目に長い好況期となる。
バブル以前の1985年（昭和60年）、プラザ合意直後の日本は円高不況と称された深刻な不況であり、急激に国際競争力を失った輸出産業は大打撃を受け、東京や大阪などの町工場には倒産が続出していた。当時の日本のGDPに占める製造業比率は高く（2021年時点で20%程度）、円高が輸出産業、ひいては日本経済に与えたダメージは現在と比較にならないほど大きく、製造業の日本国外への流出もこの時期に本格化した。内需拡大の掛け声とともに、平成元年に所得税の国税地方税を合計した最高税率が88%から75%に引き下げられ、富裕層を中心に手取り収入が最大2倍近く増えたことがバブル景気を後押ししていた。円高不況という文字がメディアから消え、一般大衆がいわゆるバブル景気の雰囲気を感じていたのは1988年（昭和63年）頃から1991年（平成3年）2月のバブル崩壊以降少し後までの数年である。
日本のバブル崩壊による深刻な経済問題が表面化するまでには数年の時間を要し、当初は一時的な景気後退として楽観論が大勢を占めていた。1992年（平成4年）には政治的に宮沢喜一などが公的資金投入による早期の不良債権処理に言及しているが、官庁、マスコミ、経済団体、金融機関などからの強い反対に遭い、実行に至らなかった。
バブル崩壊と同時に1973年（昭和48年）より続いてきた安定成長期は終焉を迎え、失われた10年の始まりとなった。
景気の名称（通称）の由来 実体経済から乖離して資産価格が一時的に大幅に高騰し、その後急速に資産価格の下落が起こる様子を、中身のない泡が膨れて弾ける様子に例えて「バブル」と呼ばれる。泡沫景気（ほうまつけいき）と呼ばれることもある。バブル景気の終焉はバブル崩壊と呼ばれ、まさに「バブルが弾けた」と形容された。1990年代初期には「平成景気（第一次平成景気）」とも呼ばれていた。
1980年代後半当時は「バブル景気」という言葉は一般に認知されていなかった日本経済新聞社編 『検証バブル 犯意なき過ち』 日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、271頁。。「バブル景気」という語は1987年（昭和62年）に命名されたとされる。野口悠紀雄は同年11月に「バブルで膨らんだ地価」という論文を『週刊東洋経済・近代経済学シリーズ』に掲載しており、「私の知る限り、この時期の地価高騰を「バブル」という言葉で規定したのは、これが最初である」と述べている野口悠紀雄『戦後日本経済史』新潮社〈新潮選書〉、2008年、157頁。。
基になった「バブル経済」という語自体は1700年代の South Sea Bubble （南海泡沫事件）を語源とし、1990年（平成2年）にはすでに「バブル経済」という言葉が新語・流行語大賞の流行語部門銀賞を「受賞者：該当者なし」受賞者が「該当者なし」なのは、「この語を誰が最初に使い流行らせたのか」が判らないためである。で受賞している。しかし、この語が広く一般に実感を伴って認知されたのはむしろバブル崩壊後であった。バブル崩壊後には「平成不況（第一次平成不況）」が到来し平成不況とはコトバンク、その後の不況期は「失われた10年」、さらに不況が長期化するにつれ「失われた20年」「――30年」と呼ばれた。
要因
政府・日本銀行の金融・財政政策による景気刺激策がバブルの主因とされている日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、31頁。。
安定成長とバブル期を分けたのは1985年（昭和60年）9月のプラザ合意である三菱総合研究所編著『最新キーワードでわかる！日本経済入門』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2008年、60頁。。その後のルーブル合意まで100円以上の急速な円高が進行する。ミルトン・フリードマンは「日本の『バブル経済』は、1987年（昭和62年）のルーブル合意がもたらしたものである」と指摘している「ミルトン・フリードマン 「世界の機会拡大について語ろう」 〜「グローバルビジネス」1994年1月1日号掲載」ダイヤモンド・オンライン2011年8月1日。
バブル以前の1985年（昭和60年）のプラザ合意直後の日本は円高不況と称された深刻な不況であり、急激に国際競争力を失った輸出産業は大打撃を受け、東京や大阪などの町工場には倒産が続出していた。当時の日本のGDPに占める製造業比率は高く、円高が輸出産業、ひいては日本経済に与えたダメージは現在と比較にならないほど大きく、製造業の日本国外への流出もこの時期に本格化した。
当時、ドル高による貿易赤字に悩むアメリカ合衆国はG5諸国と協調介入する旨の共同声明を発表した。これにより急激な円高が進行。1ドル240円前後だった為替相場が1年後に1ドル150円台まで急伸した。日本と西ドイツがアメリカのドル安政策の標的にされた。
このショックを和らげるため日本政府は、内需主導型の経済成長を促すため公共投資拡大などの積極財政をとり、また一方で日銀は段階的に公定歩合を引き下げ（最終的には2.5%）、長期的に金融緩和を続けた。この結果、長期景気拡大をもたらした一方で、株式・土地などへの投機を許しバブル発生を引き起こしたとされている。
中曽根内閣は貿易摩擦解消のため、国内需要の拡大を国際公約し（前川リポート）、これまでの緊縮財政から一転させた。5回の利下げの実施後の1988年度（昭和63年度）補正予算で当時の大蔵大臣であった宮沢喜一は公共事業拡大に踏み切った日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、50頁。。また、急激な円高によるデフレ圧力にもかかわらず日銀は当初、公定歩合を引き下げずに据え置くとともに、むしろ無担保コールレートを6%弱から一挙に8%台へと上昇させるという「高目放置」路線を採った最近における短期金融市場の動向について, 日本銀行調査月報：1986年2月号。そのため、一時的に非常な引き締め環境となり、その後数年のインフレ率の低下を招いた消費者物価指数 (CPI), 総務省。一方、翌年以降は緩和へと転じ公定歩合を2.5%まで引き下げ、その後も低金利を続けたが、この金融緩和政策は当時国際公約と捉えられており、これが継続されるとの期待が強固であった。1989年（平成元年）に所得税の国税地方税を合計した最高税率が88%から75%に引き下げられ、富裕層を中心に手取り所得の急増による資金供給があるとともに、インフレ率の低下と低金利政策維持への期待によって名目金利は大きく低下し、このことが貨幣錯覚を伴って土地や株式への投資を活発化させた。日銀の金融政策は、卸売物価・消費者物価を基準に考えるという伝統的な考え方が支配的であったため、日銀は地価は土地対策で対処すべきという立場であった日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、52頁。。
それ以外に1986年（昭和61年）初めに原油価格が急落し、交易条件が改善した。このことによる交易利得は、1987年（昭和62年）5月の緊急経済対策とほぼ同規模となる大きなものとなり、景気を刺激したとされているプラザ合意と円高、バブル景気中澤正彦・吉田有祐・吉川浩史,財務総合政策研究所,65頁。。経済学者の田中秀臣は「原油価格の下落などの要因を、日本経済の潜在能力が向上したと誤って過大評価してしまい、日本はバブル時代へと突入していった」と指摘している田中秀臣『日本経済復活が引き起こすAKB48の終焉』主婦の友社、2013年、44頁。。
「日本銀行調査月報」（1992年9月）は、バブルの原因について「土地担保価値の拡大」を挙げ「多くの金融機関が業務拡大を目指したことにより、M2+CDの伸び率を高めた」と述べている田中秀臣『デフレ不況 日本銀行の大罪』朝日新聞出版、2010年、151頁。。
1985年（昭和60年）5月に国土庁は「首都改造計画」を公表し、「東京のオフィスは2000年（平成12年）までに合計5,000ヘクタール、超高層ビルで250棟分必要となる」と指摘した（当時のオフィス供給量は年間130ヘクタール）日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、56-57頁。。国土庁のレポートの意図は「地価高騰の抑止」であったが、その意図とは逆に不動産会社・ゼネコンは「オフィス供給は国策となった。都心の用地を確保せよ」と一斉に飛びつき、やがて「地上げ屋」を生んだ日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、57頁。。国土庁のレポートはバブル醸成の一因となった日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、62頁。。
ベンジャミン・フルフォードは、和佐隆弘（元日経新聞論説委員）の言葉を借りて、1963年（昭和38年）当時の自治省が地価の大幅な値上がりに対して、固定資産税の課税上昇率を抑えたために、土地が「最も有利な投資対象」となってしまったことを日本の土地神話ないしバブルの遠因として挙げている『まんが 八百長経済大国の最期』 （ベンジャミン・フルフォード, 光文社ペーパーバックス, 2004年）。
三角大福はオイルショックや自民の内紛で2年周期で総理が交代していたが、中曽根は5年ほど総理を務めて政治が安定していたこともバブル景気の主因となった。
展開
1985年度（昭和60年度）-1990年度（平成2年度）の5年間で日本の金融機関の資金量は90%拡大し、貸出先の開拓に追われていた日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、80頁。。
1980年代後半、エクイティファイナンス（新株発行にともなう増資）の隆盛は大企業の銀行離れを加速させ、銀行は行き場のない資金をだぶつかせていた日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、75頁。。プラザ合意以降、金利低下に拍車が掛かった。金利自由化の影響により、銀行は従来のやり方では利ざやが稼げなくなっていた日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、75-76頁。。1987年（昭和62年）末には都銀の収益を支えていた製造業向けの貸出が初めて2割を割った日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、85頁。。
企業は設備投資を積極的に行っていたが、その資金は銀行の長期融資に依存せず、エクイティファイナンスでまかなっていたため、金融機関の融資は不動産に向かった。日本では投機熱が加速、特に株と土地への投機が盛んになった。なかでも「土地は必ず値上がりする」「土地の値段は決して下がらない」といういわゆる土地神話に支えられ、転売目的の売買が増加した。地価は高騰し、数字の上では東京23区の地価でアメリカ全土を購入できるといわれるほどとなり、銀行はその土地を担保に貸し付けを拡大した。1985年（昭和60年）3月末から1993年（平成5年）3月末にかけて、全国銀行の貸出は251兆円から482兆円へと増加している岩田規久男『スッキリ！日本経済入門-現代社会を読み解く15の法則』日本経済新聞社、2003年、109頁。。資産価格高騰は資産保有者に含み益をもたらし、心理的に財布のひもを緩める資産効果によって消費が刺激され、景気の過熱感を高める効果もあった。また、1986年（昭和61年）から日本企業の欧米企業に対するM&Aが進められた。企業収益の向上と共に個人所得も増加し、消費需要が上昇する乗数効果を生んだ。
日本の1人あたりの国民所得はアメリカに次ぐ第2位となった。1985年（平成60年）9月30日に横浜駅東口に当時世界最大級の百貨店そごう横浜店が開業した。
三大都市圏における地価は1986年（昭和61年）から上昇し、1987年（昭和62年）には東京都の商業地で対前年比で約80%となった田中秀臣『デフレ不況 日本銀行の大罪』朝日新聞出版、2010年、154頁。。
1987年（昭和62年）に入ると現象は経済全体に波及し、土地に対する需要が高い限り決してこの景気は終わらないという楽観論が蔓延した。特に株式は1987年（昭和62年）10月に起こった米国ブラックマンデーによる世界同時株安の影響を世界で最初に脱出し、高値を更新したことから日本株に対する信任が生じた。その後、投機が投機を呼ぶ連鎖反応が起こり、「岩戸景気」「神武景気」に続く景気の呼び名を公募する記事が、雑誌を賑していた。
1988年（昭和63年）秋に来日したアラン・グリーンスパンFRB議長は、日本銀行にて「日本の株価は高過ぎるのではないか」と述べていた日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、135頁。。
1989年（平成元年）4月1日、消費税（税率3%）が導入された。このとき、便乗値上げが起きた89年の「便乗値上げ御三家」はその後、どうなった?（日系ビジネスオンライン 2014年4月11日）。同時に景気対策と内需拡大の掛け声とともに、所得税の国税地方税を合計した最高税率が88%から75に引き下げられ、富裕層を中心に手取り収入が最大2倍近く増えたことが金融市場に資金提供することとなった。
すでに地価や株価は収益還元法などで合理的に説明できる価格を超えて高騰しており、日本経済はいつ破裂してもおかしくないバブル経済に突入していた。そもそも日本の人口増加率が低下し、2007年（平成19年）から2008年（平成20年）には人口が減少に転じると予想されたことから、土地の需要がこのまま持続・増加するはずが無いとの指摘もあったが、政府の「世界の中心都市としての東京は今後も発展を続け、オフィス需要は拡大しつつあり、これに対して供給はまだまだ不足している」とする見解をはじめとする強硬な反論が幅を利かせていた。
一部の経済学者は地価を考慮すると家賃は安すぎると主張し、容積率の規制緩和を主張した。
もともと、地価が上昇した場合はその上で操業している賃貸の工場やビルの収益率が低下するため、土地を売却し債券などを購入することが合理的になる。この結果、高騰した土地の上で経営が成り立つ産業だけが立地することになり、やがて価格は均衡する。しかし、日本においては土地資産などの計上が簿価で行われていたため、名目的に収益率は変わらずに土地を持ち続けることが正当化された。加えて、簿価と時価の差額が含み益をもたらし、担保価値の上昇という形で資金を導入して経営を拡大する方向に動いた。損失を出してもいざとなれば含み益を用いて解消できるとして経営の多角化を進めたりハイリスクな事業を展開する、放漫な経営で損失が出ても重大に受け止めないなどの例もあった。このような動きの中で、日本企業は収益率を高めるのではなく総資産を増加させることを第一義的な目標とするようになった。
バブル期に特に借金を増やしたのは非製造業であった岩田規久男 『日本経済にいま何が起きているのか』 東洋経済新報社、2005年、53頁。。建設業、不動産業、ノンバンクは「バブル三業種」と呼ばれ、借金がそのほかの業種と比べて大きく増えた業種であった岩田規久男『日本経済にいま何が起きているのか』東洋経済新報社、2005年、54-55頁。。
経済への影響 1986年（昭和61年）頃から東証株価指数（TOPIX）は急上昇し始め、1989年（平成元年）12月18日 には2884.80、同日のザラ場で最高値の2886.50を記録した。株価上昇は1986年（昭和61年）1月大発会の1049.13と比較すると3倍弱となり、上昇率で200%弱の上昇であった。また、この最高値に東証株価指数が再び到達したのは34年後の2024年（令和6年）7月4日のことであった。
日経平均株価についても急上昇し始め、1989年（平成元年）12月29日には38915円近藤駿介「1989年12月29日、日経平均3万8915円 ―元野村投信のファンドマネージャーが明かすバブル崩壊の真実―」河出書房新社、2018年5月 、更に同日の大納会ザラ場で最高値の38,957円を記録した。バブル期の日本株のPER（株価収益率）は80倍以上となっていたマネー マネー底流潮流 上昇日本株相場に「RER」の影日本経済新聞 2012年1月30日。バブルが弾ける直前の日本株のPERは、100 - 200倍であった森永卓郎 『日本経済50の大疑問』 講談社〈講談社現代新書〉、2002年、89頁。。株価に遅れて地価も1985年（昭和60年）と比較して、1990年（平成2年）には約400%の上昇となった小泉祐一郎『図解経済学者バトルロワイヤル』ナツメ社、2011年、148頁。。
1986年（昭和61年） - 1990年（平成2年）までの5年間で、日本国内の非金融法人企業は年平均142兆円のペース、家計は年平均約25兆円のペースで金融負債を増やした三橋貴明『民主党政権で日本経済が危ない！本当の理由』アスコム、2009年、146頁。。バブル絶頂期の1990年（平成2年）の非金融法人企業の純負債は636兆円であった（2008年12月末には非金融法人企業の純負債は322.9兆円となっている）三橋貴明『高校生でもわかる日本経済のすごさ』彩図社、2009年、51-52頁。。
1986年（昭和61年） - 1989年（平成元年）に発生したキャピタル・ゲインは、資産価格の上昇により1,452兆円に及んだ日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、5頁。。1989年（平成元年）に家計が得た土地・株式のキャピタル・ゲインは260兆円となっている日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、72頁。。
バブル景気では、中小企業の売上経常利益率は大企業を上回っていた岩田規久男『景気ってなんだろう』筑摩書房〈ちくまプリマー新書〉、2008年、96頁。。
経済学者の松原聡は「バブル景気で日本がインフレにならなかったのは、円高の影響で安い輸入品が多く日本に入ってきたからである」と指摘している松原聡『日本の経済 （図解雑学シリーズ）』ナツメ社、2000年、98頁。。
地価高騰 内閣府の国民経済計算によると日本の土地資産は、バブル末期の1990年（平成2年）末をピークに、約2,456兆円となったと推定されている神樹兵輔『面白いほどよくわかる 最新経済のしくみ-マクロ経済からミクロ経済まで素朴な疑問を一発解消（学校で教えない教科書）』日本文芸社、2008年、236頁。。日本全体の土地の価格総額は、同年末時点で1985年（昭和60年）末の2.4倍となった岩田規久男『景気ってなんだろう』筑摩書房〈ちくまプリマー新書〉、2008年、114頁。。バブルピーク時、日本全体の地価の合計は、アメリカ全体の地価の合計の4倍となった竹中平蔵『竹中教授のみんなの経済学』幻冬舎、2000年、85頁。。
東京圏では1987年（昭和62年）と1988年（昭和63年）の住宅地の価格はそれぞれ22%、69%上昇し、商業地の価格はそれぞれ48%、61%上昇した岩田規久男『景気ってなんだろう』筑摩書房〈ちくまプリマー新書〉、2008年、38頁。。大阪圏では1989年（平成元年）と1990年（平成2年）の住宅地の価格はそれぞれ33%、56%上昇し、商業地の価格は1988年（昭和63年） - 1990年（平成2年）で30 - 40%上昇した岩田規久男『景気ってなんだろう』筑摩書房〈ちくまプリマー新書〉、2008年、38-39頁。。
第二次世界大戦後、1990年代初めにバブルが崩壊するまで、地価は永遠に上がり続けるという「土地神話」が信じられていた岩田規久男『スッキリ！日本経済入門-現代社会を読み解く15の法則』日本経済新聞社、2003年、93頁。。オイルショックの一時期を除き、戦後一貫してバブル崩壊まで地価は下がらなかった。それに追随したのが当時のテレビ放送を含むマスコミであり、土地神話による地価の高騰が永遠に続くものであるかのような宣伝を繰り返していた。
1970年代後半から優良製造業向けの融資案件が伸び悩み、銀行が不動産業や小売業、住宅への融資へ傾斜していた。1980年代初め、東京の国際都市化への期待が高まり、外資系金融機関なども増加し、オフィスが大量に不足すると予想された岩田規久男『スッキリ！日本経済入門-現代社会を読み解く15の法則』日本経済新聞社、2003年、111頁。。1980年代半ば以降、銀行は土地神話を信じ土地担保融資を拡大した。1980年代の日本は様々な規制などにより土地の供給が極端に少なく、人口が増え続けるという見方が強かったため土地バブルが発生した勝間和代『自分をデフレ化しない方法』文藝春秋〈文春新書〉、2010年、90頁。。
1985年（昭和60年）、日本開発銀行は「東京は世界の金融センターになる」とレポートで指摘した。
中曽根税制改革により法人税が42%から30%へ、所得税最高税率が70%から40%に引き下げられるとともに物品税も撤廃され、可処分所得はその分増大して土地や株式の購入に向かったため、土地価格や株価が高騰した。
中曽根内閣による大都市圏内の土地容量（容積率）の規制緩和、東京湾横断道路（東京湾アクアライン）建設プロジェクトの推進、当時の鈴木俊一 （東京都知事）による「第二次東京都長期計画」による東京臨海副都心構想の具体化による東京発の不動産取引が活発化した。
大蔵省（霞が関）、日本銀行本店（日本橋本石町）、東京証券取引所（日本橋兜町）を結ぶ三角地帯は「ゴールデン・トライアングル」と呼ばれていた日本経済新聞社編著『検証バブル 犯意なき過ち』日本経済新聞社〈日経ビジネス人文庫〉、2001年、150頁。。
1986年（昭和61年）の都心の地価の上昇は7割に達しており、全国的には地価が落ち着いている中で「異常値」を示していた。大都市等の優良な土地の高騰にとどまらず、収益の見込めない北海道や沖縄などの遠隔地の土地もリゾート開発を名目に相当の値段で取引された。こうして得た土地を担保に、巨額の融資が行われた。インカム・ゲイン（土地の有効活用による収益）ではなくキャピタル・ゲイン（将来地価が上昇することで得られるだろうと見込まれる値上がり益）を目的とすることが多かった。