サブプライム住宅ローン危機（サブプライムじゅうたくローンきき、）とは、2007年末から2009年頃を中心としてアメリカ合衆国で起きた、住宅購入用途向けサブプライムローンの不良債権化である。
サブプライムローンへの投資を証券化し金融商品として取引可能にした「サブプライム・モーゲージ」は、金融市場で価格が下落するなどして、リーマン・ショック（世界金融危機）を代表例とする経済問題に発展した。年表については、サブプライム住宅ローン危機の年表を参照。
概要
サブプライム住宅ローン危機のおおもとの原因であるサブプライムローンとは、米国のサブプライム層を対象として、彼らの住宅購入用途向けに、ローンへの返済が滞った場合への担保として購入する住宅に抵当権を設定し、抵当貸付（詳細は譲渡抵当を参照）とした住宅ローン、即ちモーゲージ・ローンである。
米国では住宅ローンの証券化が広く普及しており、その債権を組み込んだ金融商品を所有していた金融機関は種類も数も多数に上る。米国の住宅の安定供給を目的として設立された、連邦住宅抵当公庫（ファニー・メイ）や、連邦住宅金融抵当公庫（フレディ・マック）などが、モーゲージ・バンクからサブプライムローンの債権をまとめて購入して証券化し、MBSという担保証券の中で比較的リスクの高いサブプライム・モーゲージとして市場に供給した。こうした制度によって発行されたサブプライム・モーゲージのうち、およそ80%が変動金利型のであったとされる。「住宅の値段が上昇し続ける」という考えのもと、サブプライムローンは過剰に供給されていた。
モーゲージ・バンクが貸し付けたサブプライムローンの返済が滞った場合、貸主のモーゲージ・バンクは、借主すなわち債務者であるサブプライム層の購入した住宅をその返済の一部として譲渡されるが、米国内での住宅価格が2006年中盤にピークを迎えた後に下落したため、サブプライム・ローンの多くが購入した住宅の譲渡をもってしてもローンの全額を返済し切れない不良債権となった。こうした事情を含む諸処の理由でリスクが増加すると、サブプライム・モーゲージの利回りは切り上げられた。更に住宅ローンの返済の滞納が増加したため、市場でのサブプライム・モーゲージの購入者は減り、サブプライム・モーゲージの価格は下落した。そしてサブプライム・モーゲージを保有していた金融機関や投資ファンド、政府系企業等は多額の損失をこうむり、世界的な信用収縮が起こった。
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用語に関する注意 サブプライムローンが住宅ローンを指すのに対し、サブプライム・モーゲージはサブプライムローンに紐付く抵当や抵当権である。だが報道機関などで双方を明確に区別して使われる場合は少なく、抵当権を証券化した金融商品であるサブプライム・モーゲージ証券の事を、あたかもローンであるかの如くサブプライムローンと呼んでいるケースも多々見られる。なお、本項の記事名である「サブプライム住宅ローン危機」という日本語名の原語の表現は実際には「サブプライム・モーゲージの危機」を意味するものである。
語義 リーマン・ショックは、2008年9月15日に米国の大手投資銀行であるリーマン・ブラザーズが倒産した事を引き金に発生した。
関与を疑われた銀行は、後に次々と和解金を支払い、関与の違法性を含む事件の真相をうやむやにしているまずJPモルガン・チェース JPモルガン、51億ドル支払いで米連邦住宅金融局と和解合意 2013/10/26 10:35 JST JPモルガン、マドフ事件めぐり当局と和解―26億ドル支払い 2014年1月8日07:30
次にモルガン・スタンレー モルガン・スタンレーが３千億円で米司法省と和解 リーマン契機の不正販売で 2015.2.26
そしてシティグループ、ゴールドマン・サックス、UBS 米シティなど3行、住宅ローン証券訴訟で和解 2.35億ドル支払い 2015年2月14日
極め付きにロイヤルバンク・オブ・スコットランドへ賠償命令 野村とRBS、住宅ローン担保証券販売の米訴訟で損害賠償へ 2015/05/12
この件ではリーマン・ブラザーズの3部門を買収した野村ホールディングスも被告となっている。すでに米連邦住宅金融局はバンク・オブ・アメリカも訴えており、これまでの住宅ローン担保証券をめぐる訴訟で179億ドル規模の和解合意に達している。 野村とRBSに960億円の支払い命令－住宅証券販売で米地裁 2015/05/16 17:32 JST
危機の招来を疑われながらFRBから融資を受けている。 DebtNet通信 (vol.8 #22) 米GAOの監査はFRBによる16兆ドルの銀行救済融資を暴く 2011年9月 シティグループ 2.5兆ドル モルガン・スタンレー 2.04兆ドル メリルリンチ 1.949兆ドル バンク・オブ・アメリカ 1.344兆ドル バークレイズ 8,680億ドル ベア・スターンズ 8,530億ドル ゴールドマン・サックス 8,140億ドル ロイヤルバンク・オブ・スコットランド 5,410億ドル JPモルガン・チェース 3,910億ドル ドイツ銀行 3,540億ドル UBS 2,870億ドル クレディ・スイス 2,620億ドル リーマン・ブラザーズ 1,830億ドル スコットランド銀行 1,810億ドル パリバ 1.750億ドル 合衆国のソース。Federal Reserve gives 16 Trillion of your money to their bankster buddies. lincoln county watch。
2015年2月4日現在、主な原告であり、ファニーメイとフレディマックを監督するは、一部の住宅ローンについて元本削減を引き続き検討しているというWSJ 住宅ローン元本削減、対象は限られる見込み＝FHFA局長 2015年2月5日 11:14 JST。
このような経緯から、サブプライム住宅ローン危機あるいはサブプライム問題の語は、広義として、リーマン・ショックを契機として発生した世界金融危機を含めて指す場合がある。
背景と事件の経緯 thumb|left|住宅バブルを招いた原因 thumb|left|住宅価格の下落によるドミノ倒し
危機の直接原因もしくは引き金は、おおむね2005年から2006年頃にピークを迎えた米国の住宅バブルが弾けたことだった。以後サブプライムローンと変動金利型住宅ローンの債務不履行が急速に増加した。ローンの初期弁済額を低く抑えるといった借り手刺激策や長期的な住宅価格上昇トレンドから、借り手は多少無理のあるローンでもすぐにより良い条件で借り換えられると信じて手を出した。ところが、2006年から2007年にかけて金利が上昇し、住宅価格が緩やかな下落を始めると、米国の多くの地域ではローンの借り換えが前より難しくなった。月々の返済額が安い初期優遇期間の満了、思うように上昇しない住宅価格、および変動金利型住宅ローンの金利が切り上がったことなどから、債務不履行や抵当物件の差し押さえが劇的に増加した。住宅価格の下落によって、ローン金額よりも住宅価値の方が低いという状況が生まれてしまい、これも借り手側が差し押さえを選ぶ金銭的な動機になった。米国で2006年終盤から顕在化したこの差し押さえの蔓延は、世界的な経済危機の主な原因の一つであり続けている。何故ならこれは消費者の富を吸い上げると共に金融機関の体力を着実に破壊するからである。
危機に至るまでの何年かに渡り、急成長しつつあるアジア諸国や産油国から巨額の外資が米国に流入してきた。この資金流入は2002年から2004年頃の米国の低金利と相まって融資条件を大いに緩和し、住宅バブルと信用バブルの両方に油を注いだ。様々な種類のローン（例えば住宅、クレジットカード、自動車など）が簡単に組めるようになり、消費者は空前の債務を負うこととなった。住宅バブルや信用バブルの一部として、不動産担保証券(MBS)と呼ばれる金融商品の契約高が非常に増えた。これは住宅ローンの弁済金と住宅価格を価値の裏づけとする証券である。こうした金融革新(en)によって、世界中の企業や投資家が米国の住宅市場に投資できるようになった。住宅価格が下落すると、大量の資金を借りてサブプライムMBSに大きく投資していた世界的な大手金融機関が巨額の損失を計上した。住宅市場の危機が他の経済分野に波及するにつれて、他種のローンでも債務不履行や損失が目立って増加した。全世界の損失額は何兆ドルもの規模と推計されている。
住宅バブルと信用バブルが形成されつつあった傍らで、様々な要因から金融システムは脆弱さを増していった。政策立案者は投資銀行やヘッジファンドといった金融機関（いわゆるシャドーバンキングシステム(en)）が果たすようになった役割の重要さを認識していなかった。一部の専門家はこれらの機関は米国経済への信用供与という点から見て商業（貯蓄）銀行にも匹敵する重要さを持つに至ったと信じているが、商業銀行のような法規制下にはない。これらの投資銀行やヘッジファンド等、および一部の正規の銀行は、上述したようなローンの原資とするために自らも莫大な資金を借り入れており、発生した大量の債務不履行や不動産担保証券による損失を吸収できるほどの財務的な余力が無かった。これらの損失は金融機関の融資能力を直撃し、経済活動を鈍化させた。中核的な金融機関の安定性が疑われたことから中央銀行も対応を迫られ、融資の促進と企業の重要な資金調達源であるコマーシャルペーパー市場の信頼回復のために資金を供与した。各国政府はまた更なる財政的な介入として中核的な金融機関に公的資金注入をも行った。
住宅市場の落ち込みとそれに続いた金融市場の危機によって経済全般がリスクに晒され、これは世界中の中央銀行による政策金利の引き下げや政府による景気刺激策の発動を呼んだ主たる要因となった。この危機が世界の証券市場に及ぼした影響は劇的である。2008年1月1日から10月11日にかけて、米国企業の株主は8兆ドルの損失を蒙り、時価総額は20兆ドルから12兆ドルに減少した。他国での損失は平均約40%である。証券市場における損失と住宅価格の下落は、経済の牽引役である消費を一層押し下げる圧力となる。先進国と発展途上国の指導者は、この危機への対抗戦略を見出すために2008年11月と2009年3月に会合を持った。危機を生んだ根本原因の多くは未だ解決されていない。様々な解決策(en)が政府、中央銀行、経済学者、および実業家から提案されてきた。
住宅ローン市場 thumb|left|米国で差し押さえ対象となった住宅の四半期当り件数（2007年 - 2009年）
サブプライム層の借り手は典型的には信用履歴と弁済能力に問題がある。サブプライムローンはプライム層顧客へのローンに比べて債務不履行に陥るリスクが高い。もし借り手が期限までに弁済を履行できなければ、貸し手（銀行その他の金融企業）は物件の所有権を得ることができ、この手続きを差し押さえと呼ぶ。
米国におけるサブプライム住宅ローンの残高は、2007年3月現在、1兆3千億ドルだったと推計されており、抵当物件数で750万件を超えるサブプライム住宅ローンが組まれていた。2004年から2006年ではサブプライム住宅ローンが全体に占めるシェアは18%～21%であり、対して2001年から2003年と2007年では10%未満だった。2007年の第3四半期では、サブプライム層向け変動金利型住宅ローンは米国の住宅ローン中で6.8%を占めるに過ぎなかったが、この四半期中に生じた差し押さえ件数では43%を占めた。2007年10月において、サブプライム層向け変動金利型住宅ローンのおおよそ16%は弁済が90日以上滞納されているかまたは差し押さえ手続きが始まっており、これは2005年における同比率のおおむね3倍に相当した。2008年1月には、この滞納比率は21%に上昇しており、2008年5月には25%だった。
米国の世帯が負った4人家族向けまでの住宅購入用ローンの総額は、2006年末には9兆9千億ドルであり、2008年半ばでは10兆6千億ドルだったBoard of Governors of the U.S. Federal Reserve System, Release Z.1, 9/18/08. 表 L.218, ライン 2。合計 10兆6千億ドル中の 1兆1千億ドル（ライン 22）はホームエクイティローンであることに注意。。2007年において、貸し手は130万件近い物件について差し押さえ手続きを開始したが、これは2006年に比べて79%増だった。これは2008年には230万件すなわち対2007年比で77%増に及び、更に2009年には280万件、対2008年比で21%増になったRealty Trac-2009 Year End Report。
2008年8月現在、米国の住宅ローン全てのうち9.2%が滞納または差し押さえ状態にあった。2009年9月現在、この比率は14.4%に上昇していた。2007年8月から2008年10月の間に、米国全体で936,439件の住宅が差し押さえ手続きを完了した。差し押さえは件数と申請比率の両方で一部の州に集中している。2008年に発生した差し押さえ申請件数の74%が10州に集中しており、上位2州（カリフォルニアとフロリダ）だけで41%を構成した。9つの州は全米世帯の平均差し押さえ比率1.84%を上回った。
原因 危機の原因は住宅市場と金融市場の両方に浸透していた様々な要因に帰せられる。これらの要因は長い年月の間に形成されてきたものである。原因として挙げられている中には次のようなものがある。主に変動金利型ローンの金利変更のため借り手が弁済不能に陥ったこと、限度を超えた借り過ぎ、略奪的な貸し付け、ブーム期間中の投機と過度の住宅建築、リスクの高い住宅ローン商品、個人と企業の債務水準の高さ、住宅ローンが債務不履行になるリスクを分散し恐らく隠蔽した金融商品、財政政策、国際的貿易不均衡、政府の規制（または規制の欠如）。サブプライム危機を呼んだ重要な触媒を三つ挙げれば、民間部門からの資金流入、銀行が住宅ローン債権市場に参入したこと、および住宅ローンの貸し手による略奪的な貸付手法である。貸付手法の点では取り分け変動金利型住宅ローンである2/28ローン（初めの2年間は固定金利で、続く28年間は変動金利となるもの）があり、これは貸し手が直接またはブローカーを通して間接に販売した。ウォール街と金融業界では、これらの原因の多くの核心にはモラル・ハザードが存在した。
2008年11月15日付「金融市場と世界経済に関するサミットの声明」において、G20の指導者たちは以下の原因を挙げた。
2010年5月、ウォーレン・バフェットとポール・ボルカーはそれぞれ独立に米国の金融および経済システムに内在する疑わしい仮定や判断を指摘した。そうした仮定には次のようなものがある。 住宅価格が劇的に下がることはないFinancial Crisis Inquiry Commission-Warren Buffett Testimony-June 2, 2010 洗練された金融工学に支えられた自由で開かれた金融市場は、資金を最も利益が大きくかつ最も生産的な用途に振り向けて、市場の効率性と安定性を最も効果的に支える 数学や物理学に内在する概念は、信用リスク評価用の様々な金融モデルという形で、市場に直接適用可能である 経済的な不均衡、例えば巨額の貿易赤字や過剰消費をうかがわせる低貯蓄率、は持続可能である シャドウバンキングシステムとデリバティブ市場に対する規制強化は不要である
住宅市場のブームと破裂 thumb|四半期毎の住宅販売数、在庫数、在庫期間注：月次データから四半期末時点の数字を抜き出したものであり、四半期単位ではない。販売数は当該月の数字を年当りに換算したもの。在庫は当該時点における在庫。詳細は画像情報参照 thumb|住宅市場と金融市場の悪循環
低金利と巨大な外資の流入は危機に先立つ何年にも渡り緩い融資条件を創り出し、住宅市場ブームと借金で消費をする風潮に油を注いだ。米国における住宅所有率は1994年の64%（この比率は1980年頃からおおむね一定していた）から2004年には過去最高の69.2%まで上昇した。サブプライムローンはこの住宅所有率の上昇と住宅需要全体に大きく寄与し、これは価格を押し上げた。
1997年から2006年の間に、アメリカの典型的な住宅の価格は124%上昇した。2001年までの20年間において、米国内の住宅価格中央値は家計収入中央値の2.9倍～3.1倍だった。この比率は2004年には4.0倍に上がり、2006年には4.6倍になった。この住宅バブルは相当数の住宅所有者による低利融資への借り換えや住宅価格の上昇に基づいた二重抵当による消費支出に繋がった。米国家計が負う債務の年間可処分所得に対する比率は2007年末には127%だったが、これは1990年には77%だった。
住宅価格が上昇する間、消費者の貯蓄率は減少し、借り入れと消費は共に増大した。家計の負債は1974年末の7,050億ドル、可処分所得の60%から、2000年末には7兆4千億ドルに増大し、遂には2008年半ばの14兆5千億ドル、可処分所得の134%に達したZ.1 Historical Tables (1974) と current Z.1 release (2008), 表 B.100, ライン 31,48。。2008年において、米国の典型的な家庭は13枚のクレジットカードを所有しており、40%の家庭は借入残高があったが、これは1970年には6%だった。住宅価値を担保として引き出された資金による消費支出は、住宅バブルの形成につれて2001年の6,270億ドルから2005年には1兆4,280億ドルに倍増し、この間の総額では5兆ドル近くに及んだGreenspan Kennedy Report - Table 2Equity extraction - ChartsReuters-Spending Boosted by Home Equity Loans。米国における住宅ローン残高の対GDP比は1990年代の平均46%から2008年の73%まで増大し、10兆5千億ドルに達した。
この信用と住宅価格の爆発的増大は建築ブームを呼び、遂には過剰な住宅在庫が形成されたため、米国の住宅価格は2006年半ばにピークを迎えたあと下降を始めたCase Shiller Housing Price Index-Dec 08。融資条件の緩さと、住宅価格の上昇が続くと信じられたことにより、多数のサブプライム層が変動金利型住宅ローン(:en:Adjustable-rate mortgage)に手を出した。これらの住宅ローンは予め定められた一定期間中は市場相場よりも安い金利で借り手を誘い、残りの期間中は市場金利が適用されるようになっていた。初期の低利期間が満了した後、切り上がる弁済額に耐えられない場合は、借り手は住宅ローンを借り換えようとした。米国の多くの地域で住宅価格が下がり始めると借り換えは前より難しくなった。切り上がった弁済額から借り換えによって逃れる道を断たれた債務者は債務不履行に陥り始めた。
住宅ローンの弁済を停止する債務者が増えるにつれて（これは現在も進行中の危機である）、差し押さえと住宅物件の売物は増える。これは住宅価格を押し下げる圧力となり、住宅所有者の資産価値をいよいよ下げる。住宅ローンの弁済が減ることは不動産担保証券の価値をも下げ、これは銀行の自己資本と財務的な健全性を蝕む。危機の中心にあるのはこの悪循環である。
2008年9月現在、米国の平均的な住宅価格は2006年半ばのピークから20%超下落していた。住宅価格がこのような予想外の大きな落ち込みを見ると、多数の借り手は住宅のエクイティが0またはマイナス、すなわち家の価値が住宅ローンの額を下回ることになる。2008年3月現在、推定880万件の債務者（住宅所有者全体の10.8%）の住宅エクイティがマイナスだったが、これは2008年11月には1,200万件まで増大したと信じられている。住宅ローンは典型的には物件を抵当としたノンリコースローンなので、この状況に陥った債務者には敢えて債務不履行を選ぶインセンティブが生じる。経済学者のスタン・リーボウィッツがウォールストリート・ジャーナル紙上で述べたところでは、エクイティがマイナスである住宅は全体の12%に過ぎないにもかかわらず、それらは2008年下半期に生じた差し押さえの47%を構成した。彼の結論によれば、差し押さえの主な要因はローンの種類や借り手の信用状況、弁済能力ではなく、住宅エクイティの大きさだった。
差し押さえ比率の上昇は住宅の売物在庫を増やす。2007年における新築住宅の販売件数は前年比で26.4%減少した。2008年1月の新築住宅の売物在庫は2007年12月の成約数の9.8倍であり、この比率は1981年以来最大だった。これに加えて400万戸近い中古住宅が売りに出されており、うちほぼ290万戸は空き家だった。この過剰な在庫が住宅価格を下げた。価格が下がるにつれて、更に多くの住宅所有者が債務不履行や差し押さえのリスクに陥った。住宅価格の下落はこの過剰在庫（過剰供給）が通常のレベルに下がるまで続くと考えられている。
住宅所有者による投機
居住用不動産に関わる投機的な借入がサブプライム住宅ローン危機の根本原因の一つとして挙げられている。2006年において、住宅購入のうち22%（165万件）は投資目的であり、加えて14%（107万件）は別荘として購入された。2005年におけるこれらの数字はそれぞれ28%と12%だった。つまり住宅購入のほぼ40%という記録的な割合が居住を主目的としていなかった。全米不動産業者協会（en:NAR）主席経済学者（当時）のDavid Lereahによれば、2006年における投資用購入の減退は予期されていたという。「投機目的の買手が2006年に市場から去ったため、投資用物件の売れ行きは居住用物件の市場よりも遥かに速く落ち込んだ」。
2000年から2006年の間に米国の住宅価格はほぼ倍増したが、歴史的には住宅価格はおおむねインフレ率に連動してきたので、これは大変特異なトレンドだった。米国では伝統的に住宅は投機対象になってこなかったが、住宅ブームの中で動きが変わった。コンドミニアムを建築段階で購入し、完成した途端一度も入居しないまま利益目的で転売するという話をメディアは多数報告した。一部の住宅ローン業者は、顧客の中に高いレバレッジを用いて複数の物件に投資する向きがあることに気付き、こうした行動に潜むリスクに2005年時点で気付いていた。
マンハッタン政策研究所(en)のニコル・ジェライナス(Nicole Gelinas)は、住宅投資の内実が保守的なインフレ・ヘッジから投機へと変質してきたにもかかわらず、税法と住宅ローン政策が適切に見直されて来なかったために生じた負の結果について描写した。経済学者のロバート・シラー(en)によれば、投機バブルに油を注いだのは「上昇相場にありがちな、事実を度外視するかのような伝染性の楽観主義である。バブルは元来が社会現象である。それらを加熱する心理を理解し解決しない限り、膨れ上がり続ける」。ケインズ学派の経済学者ハイマン・ミンスキーは、投機的な借入がいかに債務の上昇と最終的な資産価値の崩壊に繋がったかを描写した。
ニューヨーク州検察局は信用格付け機関を欺いてサブプライム関連投資の格付けを嵩上げした容疑で8行の銀行を調査している。米国証券取引委員会、アメリカ合衆国司法省、および連邦検察局(:en:United States Attorney)その他は、史上最悪の投資商品の一つとなった住宅ローン証券を銀行がどのように創り出し、格付けし、販売・交換したかを調査している。刑事民事を含め殆ど全ての捜査は未だ緒に就いたばかりである。
ウォーレン・バフェットは金融危機調査委員会(en:FCIC)に対して次のように証言した。「あれは私が生涯見てきた中で最大のバブルだった。…アメリカ市民全体が、住宅価格が劇的に下がることは有り得ないという信仰に囚われていた」。
高リスクな住宅ローンと貸借行動 危機に先立つ何年かにかけて、貸し手の振る舞いは劇的に変化した。貸し手は高リスクな借り手に対してどんどん融資を申し出たが、その中にはアメリカへの不法移民(en)さえ含まれていた。1994年におけるサブプライム住宅ローン総額は350億ドル（新規融資全体の5%）だったが、1996年には9%、1999年には1,600億ドル(13%)、そして2006年には6,000億ドル(20%)になった。連邦準備制度のある調査によれば、サブプライム住宅ローンとプライム住宅ローンの平均的な金利差（「サブプライム割増」）は2001年から2007年の間に顕著に縮まった。このリスク割増の低減と融資条件の緩和が同時に起きるという現象は、信用循環(:en:credit cycle)におけるバブル形成とその破裂に共通するものである。
高リスクな借り手が増大した件について補足すれば、貸し手もまたますますリスキーな融資オプションや拡販施策を打ち出してきていた。2005年において、住宅を初めて購入する場合の頭金の中間値は2%だったが、このような購入者の43%は頭金を一切払わなかった。対照的に、中国では20%超の頭金が要求されており、非プライム層向けではこの額は更に上昇する。
thumb|米国財務省による不審取引報告(:en:Suspicious activity report、SAR)分析に見る住宅ローン詐欺の増加
米国における住宅ローンの適格審査条件は変化し始めた。まず、申告所得・確認資産(SIVA)ローンが現れた。つまり所得があることの証明は不要になった。借り手は単に所得があると「申告」し銀行預金があることを示せば良かった。次に、無所得・確認資産(NIVA)ローンが現れた。貸し手はもはや働いていることの証明を求めなくなった。借り手は単に銀行口座に預金があることの証拠さえ示せば良くなった。ローンと証券の拡販のため審査条件は緩くなり続け、遂にはNINAが現れた。NINAは無所得・無資産の略である（別名「ニンジャ・ローン」(en:Ninja loans)ともいう）。基本的に、NINAローンは正規のローン商品であり、所有資産の証明どころか申告さえ不要で融資してくれる。融資を受けるのに要るのは唯一クレジットスコアだけだった。
もう一つの例として「利息のみを支払う」変動金利型住宅ローン(interest-only ARM)がある。この商品では、住宅購入者は初期期間は利息のみを支払い、元金は返さなくてよい。また「支払いオプション」ローンというものもあり、この商品では住宅購入者は払える額だけを払えば良く、その代わり払われなかった分の利息は元金に組み込まれる。2004年から2006年の間に新規に融資された変動金利型住宅ローンのうち、推定で1/3は初期金利が4%未満であり、一定期間経過後に著しく上昇するようになっていた。中にはそれによって月々の返済額が倍増するものもあった。
従来的な好条件の住宅ローンでも審査を通るに十分なクレジットスコアを持っているにもかかわらず、変動金利型サブプライム住宅ローンを受けることになった人々の比率は、2000年の41%から2006年の61%に上昇した。とはいえ、融資に関わる要因はクレジットスコア以外にも多数ある。加えて、一部の住宅ローンブローカーは公定（つまり非サブプライム）住宅ローンを受けられるような借り手でも敢えて変動金利型サブプライム住宅ローンに誘導するよう貸し手から奨励金を受けていた。