Ипотека (Ипотечное кредитование) в России является важнейшим звеном финансового рынка. Самый распространённый вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жильё, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
Ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков.
Ипотека в России в современном виде появилась в конце 1990-х годов и регламентируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Макоева Э. Г. Особенности ипотечного кредитования в России // Наука через призму времени. — 2017. — № 5..
История 1754 год — точка отсчёта российской ипотеки. Именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова во времена царствования Елизаветы Петровны, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банкиИстория ипотеки в России. Выдавались банками ссуды под залог поместий. Срок дворяне-заемщики могли определять самостоятельно, но наиболее часто встречались следующие сроки кредитования: 15 лет/28 лет/33 года. Позволить себе подобный заем могли представители придворной знати и крупные провинциальные помещики. Система обратной связи между заемщиком и инвестором в те годы отлажена не была. Суммы реальной задолженности дворян превышали официально установленные долги перед банками, так как поместья закладывались и перезакладывались у ростовщиков. Невозможность платить по долгам вовремя привела к задолженности перед банками в 425 млн рублей, когда в казне Государственного банка было заложено 7 млн рублей. 1786 год — один из первых ипотечных банков, Государственный Банк для Дворянства, был преобразован в Государственный Заёмный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Кроме того, была образована Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов. 1802 год — к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I. 1859 год — Выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II. 1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. В 1861 году после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь. Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объём их на рынке ценных бумаг достиг 40 %. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений. конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер, и количество финансовых учреждений, занятых в данной сфере, составило 15 450. От 30 до 50 % ссуд тратилось на покупку земельных участков.
Октябрьская революция и последовавший за ней социалистический строй с запретом частной собственности привели к исчезновению данного вида финансовых услуг. Ипотечного кредитования, вплоть до распада СССР, не существовало. 1939 год — Постановление Экономсовета при ОНК СССР от 26 апреля 1939 г. № 386 утверждает "Правила кредитования индивидуального жилищного строительства рабочих и служащих предприятий"
1944 год — Совет Народных Комиссаров Союза ССР постановлением № 625 от 29 мая 1944 г. «О мероприятиях по восстановлению индивидуального жилищного фонда в освобожденных районах и усилению индивидуального жилищного строительства в городах и рабочих поселках СССР» разъясняет список и порядок мероприятий для возможности покупки и восстановления индивидуального жилья в кредит. Приложение к циркуляру Цекомбанка № 60/25 от 6 июня 1944 года. Дополнительное обязательство утверждает типовую форму кредитного договора коммунального банка с заёмщиком, график погашения остатка задолженности с процентом и фиксированный штрафной процент за просрочку платежа по основному кредиту. 1946 год — Постановление Совета Министров СССР от 25 августа 1946 г. "О повышении заработной платы и строительстве жилищ для рабочих и инженерно-технических работников предприятий и строек, расположенных на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке" указывало типовой объём ссуды, ссудный процент и сроки погашения, количество домов на продажу. Обязывало Министерство финансов СССР ассигновать на выдачу кредита рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим до 1 млрд. руб. 1985 год — В целом на индивидуальное и кооперативное строительство в 1985 году приходится 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования. Структура платежей ЖСК: 40% - первоначальный взнос, 15 лет - рассрочка платежа, 2,7% - ставка кредита. Строительство личного дома: от 1% до 2,7%, отсрочка погашения кредита - с 3-го года с момента его взятия. Ссуда на обустройство жилья выдавалась под 2,5% годовых. Так же можно было получить кредит на реконструкцию пустующего дома. 1992 год — принят закон «О залоге»Закон «О залоге» 1994 год — вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. 1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».Информация о АИЖК 1998 год — принят закон «Об ипотеке» 2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья.Валерий Казейкин: К настоящему рынку ипотеки 2002—2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. 2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»СТРАТЕГИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
Законы Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в России, являются:
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации» Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации» Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг.
Основания возникновения ипотеки и её регулирование
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона; в силу договора.
Ипотека в силу закона Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Продажа в кредит. Рента. Залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Текущая ситуация По данным агентства «Эксперт РА», объём рынка ипотечного кредитования в РФ по итогам 2012 года составил рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объём рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.Эксперты спрогнозировали рекорд на рынке ипотеки России lenta.ru
Объём выданных ипотечных кредитов за 2016 год на 27 % превысил объём выдач 2015 года и составил 1,47 трлн рублей. Объём портфеля ИЖК на протяжении всего 2016 года показывал устойчивый рост и достиг к концу 2016 года отметки 4,49 трлн рублей. Таких высоких показателей удалось достичь за счет снижения процентных ставок основными банками. По итогам 2017 года объём выдач мог составить 1,6 трлн рублей с ростом портфеля до 5 трлн рублей.