Wynajem krótkoterminowy (ang. short-term rental, STR) – usługa wynajmu umeblowanego lokalu mieszkalnego na krótkie okresy. Bywa alternatywą dla usług hotelarskich jako wynajem na czas wakacji oraz jako miejsce zakwaterowania w trakcie przeprowadzki. Rezerwuje się go zwykle za pośrednictwem internetowych platform handlowych, takich jak Airbnb i Booking.com.

Regulacje Regulacje zaczęto nakładać na platformy wynajmu krótkoterminowego po tym, jak zwolennicy takich ograniczeń argumentowali, że wynajem krótkoterminowy zmniejszył dostępność tanich mieszkań i przyczynił się do wzrostu cen najmu długoterminowego wskutek zmian w popycie i podaży mieszkań. Dla właścicieli bywa on bardziej dochodowy niż wynajem długoterminowy, a także przyciąga inwestorów, którzy podbijają ceny nieruchomości. Zwolennicy wynajmu krótkoterminowego twierdzą z kolei, że jego wpływ na ceny mieszkań jest niewielki, a drogą do zwiększenia liczby tanich mieszkań jest wzrost podaży mieszkań. Jako przykład wskazują Lizbonę, która ograniczała wynajem krótkoterminowy od 2019, mimo to ceny mieszkań w mieście dalej rosły, a w grudniu 2025 władze miasta złagodziły przepisy.

W rzadkich przypadkach właścicieli oskarżano o bezprawną eksmisję najemców w celu przekształcenia lokali w wynajem krótkoterminowy i uzyskania wyższych przychodów.

Branża hotelowa lobbowała na rzecz dodatkowych regulacji wynajmu krótkoterminowego, który konkuruje z hotelami. Działalność lobbingową prowadzą jednak również same platformy wynajmu krótkoterminowego, dbające o własne interesy.

Poza ograniczeniami narzucanymi przez władze wynajem krótkoterminowy ograniczają też liczne wspólnoty mieszkaniowe. Lokalne społeczności zgłaszały obawy, że krótkoterminowi goście bywają źródłem problemów z natężeniem ruchu, hałasem i bezpieczeństwem.

Regulacje wynajmu krótkoterminowego mogą obejmować wymóg posiadania przez gospodarzy zezwolenia na prowadzenie działalności, obowiązek opłacania podatku hotelowego, ograniczenie liczby dni, przez które dany lokal może być wynajmowany, wymóg zamieszkiwania lokalu przez gospodarza oraz obowiązek spełnienia norm budowlanych, miejskich i dotyczących zagospodarowania przestrzennego.

Regulacje według jurysdykcji Polska W Polsce wynajem krótkoterminowy długo nie był objęty odrębnymi przepisami i traktowano go jako formę usług hotelarskich. Skala zjawiska wzrosła zwłaszcza w centrach dużych miast i w miejscowościach turystycznych, takich jak Kraków, Warszawa czy Sopot, gdzie mieszkańcy skarżyli się na hałas oraz na ubytek mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy. Impulsem do regulacji stało się rozporządzenie UE 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026, które nakłada obowiązek rejestracji lokali i nadawania im numerów identyfikacyjnych podawanych w ogłoszeniach przez platformy takie jak Airbnb i Booking.com. Polska była jednym z ostatnich państw, które nie wdrożyły go w terminie.

Nad przepisami pracowano w dwóch projektach. Rządowy projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki obejmuje najem trwający do 30 dni definicją usług hotelarskich, tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) z numerami identyfikacyjnymi, który ma zacząć działać w 2026, oraz pozwala gminom wyznaczać strefy bez takich usług, co ma być możliwe dopiero od 2029. Projekt poselski Polski 2050 idzie dalej, uzależniając wynajem na doby od zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz przewidując grzywnę do 50 tysięcy złotych za oferowanie najmu bez wpisu do ewidencji.

Europa Amsterdam: gospodarze mogą wynajmować swoje lokale przez maksymalnie 30 nocy w roku grupie liczącej nie więcej niż cztery osoby naraz. Od 1 kwietnia 2026 w centrum miasta i dzielnicy De Pijp limit obniżono do 15 nocy w roku. Barcelona: wymagane są licencje oraz wyższy podatek od nieruchomości. Cały wynajem krótkoterminowy ma zostać zakazany w listopadzie 2028. Berlin: wymagane są licencje. Gospodarze muszą zamieszkiwać większą część lokalu. Budapeszt: wymagane są licencje i opłacanie podatków, a w niektórych obszarach wynajem krótkoterminowy jest zakazany. Irlandia: wymagane są licencje. W przypadku głównych miejsc zamieszkania wynajem krótkoterminowy jest ograniczony do maksymalnie 90 dni w roku. Lizbona: wymagana jest rejestracja lokali. W strefach o największym nasyceniu, wyznaczanych na podstawie stosunku liczby lokali krótkoterminowych do mieszkań stałego zamieszkania, nowe rejestracje są zasadniczo zakazane. W grudniu 2025 miasto złagodziło wcześniejsze ograniczenia. Londyn: wynajem krótkoterminowy jest ograniczony do 90 dni w roku. Lucerna: wynajem krótkoterminowy jest ograniczony do 90 dni w roku. Madryt: w 2025 przyjęto plan urbanistyczny (Plan Reside), który w historycznym centrum zakazuje lokali na wynajem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych, dopuszczając je jedynie w budynkach przeznaczonych wyłącznie na ten cel. Poza centrum lokale takie muszą mieć osobne wejście. Palma de Mallorca: wynajem krótkoterminowy jest zakazany. Paryż: gospodarze mogą wynajmować swoje główne miejsce zamieszkania przez maksymalnie 120 dni w roku. Krajowa ustawa z 19 listopada 2024 (tzw. ustawa Le Meur) wprowadziła obowiązek rejestracji wszystkich lokali oraz umożliwiła gminom obniżenie tego limitu do 90 dni. Rzym: serwisy wynajmu krótkoterminowego są zobowiązane do potrącania 21-procentowego podatku od dochodu z najmu. Wenecja: gospodarze muszą pobierać i odprowadzać podatki turystyczne. Wiedeń: wynajem krótkoterminowy jest zakazany w określonych „strefach mieszkaniowych” w mieście, z wyjątkiem mieszkań zajmowanych przez gospodarza.

Stany Zjednoczone Phoenix w Arizonie: większość regulacji jest niedozwolona, ponieważ gminom zakazano ingerowania w prawa własności. Boston w Massachusetts: wynajem krótkoterminowy jest dozwolony jedynie w zamieszkanych przez właściciela mieszkaniach własnościowych oraz w budynkach jedno-, dwu- i trzyrodzinnych. Wymagana jest rejestracja. Chicago w Illinois: wymagane są licencje. Pobyty jednodniowe są zakazane. Jersey City w New Jersey: gospodarze mogą wynajmować lokale jedynie przez 60 dni w roku. Las Vegas w Nevadzie: właściciele muszą zamieszkiwać lokal, który musi znajdować się z dala od kasyn, wymagane są licencje, a liczbę lokali ograniczono do 1% zasobu mieszkaniowego. Los Angeles w Kalifornii: gospodarze muszą zarejestrować się w wydziale planowania miasta i uiścić opłatę w wysokości 89 dolarów oraz nie mogą udostępniać lokalu przez więcej niż 120 dni w roku kalendarzowym. Miami na Florydzie: wynajem krótkoterminowy jest zakazany w większości dzielnic, częściowo wskutek działań lobbingowych branży hotelowej. Nowy Jork: wymagane są licencje. Wynajem na okres krótszy niż 30 dni jest zakazany, chyba że gospodarz jest obecny w lokalu. Portland w Oregonie: ograniczono liczbę sypialni w pojedynczym lokalu, które można wystawić na wynajem. San Diego w Kalifornii: liczbę lokali przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy ograniczono do 1% zasobu mieszkaniowego, a ponadto wymagane są licencje. San Francisco w Kalifornii: wymagana jest rejestracja gospodarzy. Santa Cruz w Kalifornii: lokalna rada nadzorcza hrabstwa rozważała ograniczenia parkowania w obszarach o dużej liczbie lokali na wynajem krótkoterminowy, aby zniechęcić przyjezdnych do pobytu i dać pierwszeństwo możliwościom parkowania miejscowych mieszkańców. Santa Monica w Kalifornii: wymagane są licencje. Gospodarzom zabroniono wystawiania wielu lokali. Seattle w stanie Waszyngton: wymagane są licencje. Gospodarze nie mogą wynajmować więcej niż dwóch lokali. Waszyngton: wymagane są licencje. Jeśli gospodarz nie zamieszkuje lokalu, wynajem jest ograniczony do 90 dni w roku.

Kanada Montreal: wynajem krótkoterminowy musi odbywać się w głównym miejscu zamieszkania gospodarza. Dozwolony jest tylko od 10 czerwca do 10 września. W niektórych dzielnicach jest zakazany. Toronto: wymagane są licencje. Wynajem krótkoterminowy musi odbywać się w głównym miejscu zamieszkania gospodarza. Wymagane jest opłacanie podatków. Vancouver: wymagane są licencje, których koszt wynosi 1108 dolarów kanadyjskich rocznie. Wynajem krótkoterminowy musi odbywać się w głównym miejscu zamieszkania gospodarza.

Azja Bangkok: wynajem lokali na doby jest nielegalny, ponieważ zgodnie z ustawą o działalności hotelarskiej (Hotel Act) najem na okres krótszy niż 30 dni wymaga licencji hotelowej. Władze zaostrzyły egzekwowanie przepisów i wzywają platformy do usuwania ogłoszeń takiego najmu. Japonia: wymagane są licencje, a dom można wynajmować przez maksymalnie 180 dni w roku. Singapur: wynajem krótkoterminowy domów na okres krótszy niż trzy miesiące w przypadku nieruchomości prywatnych lub krótszy niż sześć miesięcy w przypadku mieszkań zarządzanych przez Housing and Development Board jest nielegalny. Tajwan: wynajem krótkoterminowy wymaga zezwolenia oraz licencji na działalność hotelową, a także musi przejść kontrole bezpieczeństwa i zapewniać ubezpieczenie od nieszczęśliwych wypadków. Wiele lokali na wynajem krótkoterminowy działa nielegalnie.

Zobacz też Najem lokalu w Polsce baza noclegowa ekonomia współdzielenia

Przypisy

Kategoria:Hotelarstwo Kategoria:Obiekty turystyczne Kategoria:Gospodarka nieruchomościami