Wspólnota mieszkaniowa (WM) – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem)Art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ().. mały|240px|Słoneczne Tarasy – wspólnota mieszkaniowa w Białymstoku

W Polsce, pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994, która weszła w życie 1 stycznia 1995Art. 41 ustawy o własności lokali.. Przepisy ustawy stanowią uszczegółowienie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Na początku lat 90. XX w. wraz z rozwojem przedsiębiorstw deweloperskich oraz prywatyzacji lokali należących m.in. do gmin i przedsiębiorstw państwowych wzrastała liczba budynków należących do wielu właścicieli (czasami kilkudziesięciu), a w konsekwencji wyzwań związanych z zarządzaniem tego typu nieruchomościami. Dlatego też niezbędne stało się wprowadzenie nowych uregulowań prawnych.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowejOrzeczenie SN III CZP 43/05..

Ustawa o własności lokali wprowadza szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Forma prawna, podmiotowość Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadająca osobowości prawnej. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokaluWłaściwy moment przystąpienia do wspólnoty to chwila wpisu do ksiąg wieczystych, ale ma moc wsteczną od chwili zaistnienia przesłanki prawnej (np. zawarcia aktu notarialnego kupna/darowizny lokalu, prawomocnego orzeczenia sądu o nabyciu spadku).. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, wchodzić w stosunek pracy jako pracodawca.

Wspólnota zwykle posiada: firmę – nazwę składającą się ze słów „wspólnota mieszkaniowa” oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Wikipedystów 1 w Krakowie; organy – zarząd wspólnoty (ewentualnie zarządcę), zgromadzenie ogółu właścicieli; siedzibę – zwykle jest to adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy/administratora; nr REGON – nadany przez Główny Urząd Statystyczny; nr NIP – nadany przez właściwy Urząd skarbowy. Niejasna jest zdolność wspólnoty do nabywania nieruchomości. Ustawa nie wyklucza nabycia nieruchomościArt. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który mówi o nabyciu gruntu.Art. 32a ustawy o własności lokali, który mówi o posiadaniu przez wspólnotę lokalu uzyskanego w wyniku windykacji.. Z drugiej strony w piśmiennictwie branżowym przytaczane są przykłady odmowy przez sąd wpisania do ksiąg wieczystych wspólnoty jako właściciela, a wpisywanie lokalu do majątku wspólnego członków wspólnoty. Sąd Najwyższy różnie orzekał na ten tematWzajemnie sprzeczne uchwały Sądu Najwyższego: III CK 055/04, III CZP 97/06 i V CSK 143/08. Trwa dyskusja prawnicza..

Opodatkowanie i oskładkowanie Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości, są nimi jej członkowie, zgodnie z powierzchnią i przeznaczeniem lokalu, a w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości – proporcjonalnie do posiadanych udziałów w niej. Podobnie, członkowie wspólnoty, a nie ona sama, podlegają obowiązkom ustawy o opłatach abonamentowych – wyjątek stanowi sytuacja, gdy wspólnota użytkuje odbiornik radiowy lub telewizyjny dla celów wspólnych, np. w stróżówce dla zatrudnionego dozorcy, ochroniarza lub stróża.

W przypadku uzyskiwania dochodów z dodatkowej działalności, takiej jak dochody kapitałowe z lokat lub wynajmowanie lokali użytkowych należących do części wspólnych budynku, wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych (dachów, elewacji itd.) pod reklamy, wspólnota dodatkowo podlega obowiązkom: ordynacji podatkowej ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych ustawie o podatku od towarów i usług

W przypadku zatrudniania pracowników wspólnota dodatkowo podlega obowiązkom pracodawcy w zakresie szeroko rozumianego prawa pracy oraz przepisów dotyczących płatników podatku dochodowego od osób fizycznych, składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum trzy lokaleArt. 7 pkt 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw ().) – działa na podstawie ustawy o własności lokali, natomiast zarząd wspólnotą mieszkaniową odbywa się na podstawie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieliArt. 19 ustawy o własności lokali.Art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (, z późn. zm.).. duża wspólnota mieszkaniowa (minimum cztery lokale) – działa na podstawie ustawy o własności lokali, np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos)Art. 22 i 23 ustawy o własności lokali..

Zasady wyodrębniania lokali Lokalem wyodrębnionym może być samodzielny lokal np. mieszkalny lub usługowy. Samodzielność stwierdza starosta. Do lokalu mogą być przynależne inne pomieszczenia np. pomieszczenia piwniczne. Wyodrębnienie notarialne jest nierozłącznie związane z ustanowieniem współwłasności, której nie można znieść bez zniesienia odrębności lokali.

Udziały i głosy Poszczególne lokale i nieruchomość wspólna (budynek, wspólnota) posiadają odrębne księgi wieczyste. W dziale II księgi wieczystej nieruchomości wspólnej figurują właściciele poszczególnych lokali wraz z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej np.: Deweloper sp. z o.o. – 14 710/100 000 udziałów w nieruchomości wspólnej (14,71%), Anna i Adam Kowalscy – 1 230/100 000 udziałów w nieruchomości wspólnej (1,23%), …

Nieruchomość wspólna może obejmować więcej niż jeden budynek lub być położona na więcej niż jednej działce gruntowej. Obecnie online dostępna jest już znaczna część ksiąg wieczystychekw.ms.gov.pl., jak i też danych z systemu informacji geodezyjnejwww.geoportal.gov.pl..

Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako iloraz powierzchni użytkowej lokalu i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej lokali dodaje się powierzchnię pomieszczeń przynależnych, np. piwnic.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnejArt. 23 ustawy o własności lokali..

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej Wspólnota mieszkaniowa działa poprzez swój organ, którym jest zarząd wspólnoty. W dużych wspólnotach (minimum cztery lokale) istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wyboru dokonują właściciele lokali, podejmując stosowną uchwałę. Członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (np. pełnoletni członek rodziny właściciela)Art. 20 ustawy o własności lokali..

Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnejArt. 18 ustawy o własności lokali., np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w formie uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza. W celu uszczegółowienia praw i obowiązków obu stron stosunku prawnego zwykle zawierana jest umowa o zarządzanie pomiędzy wspólnotą (reprezentowaną przez pełnomocników wybranych w formie uchwały) i zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością jest umową nazwaną. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a w jej treści wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za wykonanie umowy oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościamiArt. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ()..

Wspólnoty a spółdzielnie mieszkaniowe Ostatnie zmiany prawa spółdzielczego zmierzają do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak wyodrębnienie ponad połowy lokali (licząc udziały poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej – według aktu notarialnego przenoszącego własność ze spółdzielni na właściciela lokalu) i spełnienie innych wymogów, albowiem wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni, czyli specyficznej formy własności, gdzie np. grunt może nie być własnością spółdzielni. Spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali.

Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, należy:

wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

lub

większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

Mimo wyłonienia „uśpionej” wspólnoty mieszkaniowej spod jurysdykcji prawa spółdzielczego spółdzielnia mieszkaniowa może, ale nie musi być zarządcą nieruchomości. Reguluje to akt notarialny przenoszący własność, gdyż część spółdzielni mieszkaniowych nakazuje wpis w Akcie notarialnym klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną.

Jeśli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce odebrać zarządzanie nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie aktu notarialnego (notariusz sporządza protokół z głosowania, liczy się procentowy udział w nieruchomości wspólnej).

Zgodnie z wyrokiem NSA z 18 listopada 2009 r., jeżeli w danej nieruchomości jest wyodrębniony więcej niż jeden lokal z zasobów spółdzielczych, to zgodnie z art. 199 KC każda decyzja, która przekracza zakres zwykłego zarządu, musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości (członków i nieczłonków spółdzielni). Np. termomodernizacja nie jest remontem, lecz inwestycją, na którą muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele, nie w formie uchwał spółdzielczych, lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Rząd RP w 2012 r. zmierzał do zmiany podstawy prawnej funkcjonowania nieruchomości, w których właścicielami są spółdzielnia mieszkaniowa i osoby fizyczne lub prawne. Wystarczy, że jeden lokal będzie wyodrębniony w nieruchomości (dotychczas należącej do SM), a powstaje wspólnota mieszkaniowa.