średniowieczne otwory okienne, biforia, gotyckie nisze i pozostałości dekoracji malarskiej.

W 1982 roku odnowiono krużganek, oczyszczono elementy kamieniarskie i otwarto część dawnych otworów. Badania wykazały, że jego ściany były historycznie pokrywane kolejnymi warstwami pobiały, tynku wapiennego oraz barokowej wyprawy typu marmorino.

Denacjonalizacja i ponowne objęcie przez zakon

W 1992 roku franciszkanie wystąpili o zwrot znacjonalizowanego majątku. Proces denacjonalizacji trwał kilka lat i został zakończony na przełomie XX i XXI wieku.

Po odzyskaniu zabudowań wspólnota zakonna ponownie objęła klasztor. Rozpoczęto prace związane z przywróceniem jego funkcji religijnej, zabezpieczeniem substancji zabytkowej i przystosowaniem części pomieszczeń do działalności kulturalnej oraz muzealnej.

W 2001 roku obchodzono 700-lecie rozpoczęcia budowy klasztoru. Z tej okazji wydano opracowanie zbiorowe Sedem stoletij minoritskega samostana sv. Frančiška Asiškega v Piranu: 1301–2001, poświęcone historii architektury, działalności zakonnej, zbiorom i wyposażeniu zespołu.

W 2004 roku przygotowano szczegółową dokumentację techniczną stanu zabudowań.