vignette|Le quartier de La Rouvière à Marseille (), construit par Xavier Arsène-Henry dans les années 1960, est une immense copropriété de et près de (Insee, 2012).

En droit français, la copropriété est un régime légal auquel sont soumis des bâtiments d'habitation et leurs terrains immeubles, régi principalement par la loi n°65-557 du modifiée.

Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 15,5 millions, sur un total de 35,4 millions (INSEE, enquête logement de 2018Céline Arnold, Le parc de logements en France au 1er janvier 2018 (figure 4 : répartition selon le type d'habitat et la tranche d'unité urbaine), INSEE, consulté le 29 mai 2026.). La copropriété est un phénomène essentiellement urbain, puisque près des deux tiers se trouvent dans des agglomérations de plus de et que 30 % des logements en copropriété sont situés dans l'agglomération parisienne.

Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, c'est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté.

Ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles de rapport appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au , à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du , amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du , remplacée par la loi en vigueur du .

Les deux plus grandes copropriétés de France, Parly 2 (dans les Yvelines) et Grigny 2 (dans l'Essonne) avoisinent respectivement les pour la première et . La résidence Elysée 2 à La Celle-Saint-Cloud dans les Yvelines présente la particularité d'être une copropriété de 1450 logements autogérée par les copropriétaires, réunis sous forme de syndicat coopératif.

Toutefois, la plupart des copropriétés se limitent à un immeuble. Près de 30 % des copropriétés comptent moins de 10 logements et 70 % d'entre elles ont moins de 30 logements. Les propriétaires occupants sont représentés avec les mêmes droits que les propriétaires bailleurs. C'est en région parisienne que l'on trouve les copropriétés les plus grandes et les plus anciennes.

Cadre législatif et réglementaire Textes législatif et réglementaires la loi -557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtisIl convient de noter que "toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites" (article 43 de la loi), c'est-à-dire que ces dispositions sont d'ordre public et que l'on ne peut y déroger par contrat.. le décret -223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965. le décret -240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels (dit « arrêté NOVELLI »)

Le règlement de copropriété précise les spécificités de l'immeuble, notamment l'attribution des lots.

Règlement de copropriété Le règlement de copropriété (RC) comporte 2 parties : un état descriptif de division (EDD) en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et une partie réglementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.

Règlement de copropriétéGénéralement accompagné d'un état descriptif de division, il est la convention, régie par le droit des contrats, qui détermine la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d'administration des parties communes. Ce règlement ne peut pas être modifié sans la tenue d'une assemblée générale.

Concepts

Statut de la copropriété Il s'impose aux immeubles bâtis ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Du privé et du commun Parties privatives Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

Générales ou spéciales Les parties communes sont générales si elles sont la propriété de l'ensemble des copropriétaires formant le syndicat des copropriétaires, ou spéciales à certains d'entre eux seulement. La pratique a amené à distinguer en plus les parties communes affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires par le règlement de copropriété : souvent terrasses, jardinets, combles aménagés en greniers, etc.

Quote-part Par défaut, la quote-part des parties communes d'un lot est déterminée en proportion de la valeur de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble de ces parties. Ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété. Ces quotes-parts sont généralement exprimées par une fraction, le dénominateur formant les tantièmes.

Indivisibilité Les parties communes sont insécables. Le régime de la copropriété ne peut pas être assimilé à une indivision ou à l'organisation d'une personne morale dont les règles de fonctionnement sont différentes.

Charges et comptabilité

Charges Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les services collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Charges directes Les seules charges imputées directement à un seul copropriétaire sont les frais de recouvrement d'une créance justifiée à son encontre et les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la vente d'un lot. À l'inverse, un copropriétaire qui voit son opposition à la copropriété validée en justice n'est pas tenu de participer aux frais de procédure communs.

Modification de la répartition des charges Elle ne peut se faire qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf lorsque la nouvelle répartition est due à des travaux, auquel cas elle est décidée à la même majorité ; ou lors de la subdivision d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions devant être approuvée à la majorité simple.

Définition des acteurs vignette|Le quartier Montjoyeux à Tours constitue une seule copropriété de 520 logements.

Syndicat des copropriétaires Il s'agit de l'ensemble des copropriétaires d'un ou plusieurs bâtiments spécifiés dans les statuts. C'est la cellule de base en copropriété, sur le plan administratif, comptable et juridique. Son objet est la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il possède la personnalité civile. Il peut être coopératif si c'est autorisé au règlement de copropriété. Il établit et modifie le règlement si nécessaire. Le syndicat confie sa représentation et son administration à un syndic. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par la construction ou l'entretien des parties communes. Plusieurs syndicats contigus peuvent adhérer à une union de syndicats pour la gestion de leurs intérêts collectifs, ou celle de leurs services ou équipements communs, voirie, chaufferie et canalisations communs, gardiennage...).

Patrimoine du syndicat Il a la possibilité d'acquérir ou de se défaire de parties communes ou des droits associés, voire des parties privatives qui le restent, mais sans leur voix.

Assemblée générale des copropriétaires Dans toute copropriété c'est l'organe central de la prise de décisions. Elles y sont débattues et lorsqu'elles sont validées elles sont exécutées par un syndic éventuellement contrôlé par un conseil syndical. Un syndic désigné avant la première assemblée générale doit y être confirmé. En l'absence de syndic, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en faire désigner un.

Syndicat coopératif Il s'agit d'une forme de gestion bénévole, dans laquelle c'est le conseil syndical qui gère son syndicat de façon collégiale. Le conseil syndical est donc obligatoire. C'est en son sein que les conseillers syndicaux élisent leur représentant légal, le président du conseil syndical, ou président-syndic. Il est doté des mêmes fonctions et des mêmes obligations qu'un syndic professionnel. Un vice-président suppléant peut être élu. Ils sont révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne les personnes pouvant être extérieures pour contrôler les comptes. Cette forme de gestion est décidée à la majorité des copropriétaires, à condition qu'elle soit prévue dans le règlement de copropriété.

Mission du syndic faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale administrer l'immeuble, le conserver, le garder, l'entretenir et faire les travaux de sauvegarde urgents tenir un carnet d'entretien tenir une comptabilité séparée donnant la position de chaque copropriétaire et établir le budget prévisionnel, puis les soumettre au vote tous les trois ans, proposer de préparer des travaux d'entretien ou de conservation votés à la majorité de tous ouvrir un compte bancaire séparé pour le syndicat, sauf dispense votée à la majorité de tous représenter le syndicat civilement et en justice et publier l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou leurs modifications informer les copropriétaires des moyens de réception de télévision ne pas se faire substituer, hors délégation spéciale votée à la majorité de tous. La justice peut désigner un administrateur provisoire en cas de carence du syndic si le règlement de copropriété ne prévoit rien.

Conseil syndical Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, donne son avis sur tout sujet. Des planchers à partir desquels sa consultation ou la concurrence sont obligatoires sont fixés à la majorité de tous. Tous les documents concernant la copropriété peuvent lui être communiqués. Ses membres sont désignés parmi les copropriétaires sauf le syndic, excepté les syndicats coopératifs. Il élit son président parmi ses membres. Faute de candidature ou de majorité suffisante, le procès-verbal le retranscrivant est notifié à tous dans le mois. Sauf pour un syndicat coopératif, l'institution du conseil syndical peut être abandonnée à la double majorité, la majorité de tous pouvant le rétablir. Les copropriétaires ou le syndic peuvent demander la désignation des membres volontaires du conseil syndical manquant ou constater l'impossibilité de l'instituer. En France, 4 copropriétaires sur 10 déclarent être membres du conseil syndical.