Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif française. C'est une forme de placement qui est apparue en France en 1964 et a été encadrée à partir de 1970, date à laquelle le terme de « société civile de placement immobilier » est apparu et que cette solution de placement est devenue contrôlée par la COB, ancêtre de l'Autorité des marchés financiers.
L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels, cliniques, logements ou maisons de retraite ou de loisirs). La société de gestion s'occupe de collecter des fonds auprès de particuliers ou institutionnels, trouver des biens immobiliers dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier, puis de redistribuer les loyers et les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, ou plus communément appelé « associés ».
Après une première phase de développement auprès des épargnants français à la fin des années 1980, arrêtée par la crise immobilière française des années 1990, le marché des SCPI connaît une nouvelle phase de développement depuis le début des années 2010, principalement parce que le rendement de ces produits est devenu comparativement plus élevé que celui des emprunts d'État, ou des livrets d'épargne comme le livret A, le plan épargne logement, livret de développement durable et solidaire ou encore le livret d'épargne populaire.
La SCPI est à distinguer de la Société civile immobilière (SCI), de la société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui, elle, est cotée, et des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) qui sont non cotés mais doivent néanmoins êtres gérés par une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).
Historique La première solution d'investissement collectif en immobilier professionnel apparaît en France en 1964, date à laquelle est créée une société intitulée « La Civile Foncière ». Celle-ci a pour unique objectif d'acheter des immeubles et des locaux commerciaux pour les louer à des entreprises et des commerçants en redistribuant les loyers à ses actionnaires. D'autres initiatives semblables sont lancées dans la foulée. En 1968 est créée sur le même modèle la société intitulée « Épargne foncière », qui a connu diverses mutations par la suite et constitue de nos jours la plus ancienne SCPI toujours en activité, gérée par La Française REM.
En 1970, la « loi n°70-1300 du fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne » crée officiellement le statut de « société civile de placement immobilier » (SCPI) et en encadre dès lors les principes de gestion. Ces produits d'épargne deviennent régis par la Commission des opérations de bourse, créée en 1967, qui constitue l'ancêtre de l'Autorité des marchés financiers.
L'investissement en SCPI est alors très confidentiel : il est surtout proposé à des clients fortunés en banque privée. Il faut attendre 1985 pour que ces produits d'investissement se développent réellement auprès du grand public. Les encours gérés sur ce type de placement progressent de 70% en 1985, 150% en 1986 et 91% en 1987, atteignant de francs en 1987 puis en 1989 avant de plafonner en 1990 à de francs. À partir de 1991, le reflux des prix de l'immobilier en France, qui s'observe tout au long des années 1990, constitue un contexte défavorable pour les détenteurs de parts de SCPI. À ceci s'ajoute en 1993 une réforme de la loi de 1970, ayant pour conséquence involontaire de compliquer la revente des parts de SCPI : les épargnants français alors détenteurs de ces produits voient la valeur de leur investissement chuter et peinent à sortir de ce placement illiquide. Les SCPI ont mauvaise presse et les épargnants français s'en détournent totalement au profit des actions qui suscitent quant à elles l'engouement des particuliers à cette époque.
En 2001, les dispositions de la réforme de 1993 sont abrogées et permettent au marché des SCPI de connaître un redémarrage progressif. La forte hausse des prix de l'immobilier en France dans les années 2000 attire de nouveaux investisseurs. Après la crise financière de 2008 et surtout après la crise de la dette dans la zone euro de 2011, la politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne entraîne une très forte baisse des taux sur les marchés obligataires, qui inclut le marché des emprunts d'État dont les rendements deviennent parfois négatifs. Par extension, le phénomène se traduit par une baisse progressive des rendements des « fonds en euros » d'assurance-vie, alors que les SCPI conservent des rendements relativement élevés de l'ordre de 4 à 5% par an (auxquels doivent être retranchés des frais d'entrée élevés). Dans ce contexte, les SCPI continuent d'attirer de nouveaux investisseurs cherchant à bénéficier d'un rendement plus attractif pour leurs placements, malgré un risque financier également plus élevé.
À partir de 2023, plusieurs sociétés de gestion annoncent des baisses de prix de parts de SCPI, dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de baisse de valorisation des actifs immobiliers. Ce mouvement met fin à une période de forte collecte et de stabilité des valeurs de parts observée au cours de la décennie précédente.
Forme de la SCPI Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.
Il existe deux formes de SCPI : SCPI à capital fixe : Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver des acheteurs qui reprennent ses parts de façon que le capital ne change pas. SCPI à capital variable : A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.
Valeurs de la SCPI Il existe différentes valeurs dans une SCPI : Valeur nominale Valeur de réalisation Valeur vénale Valeur de reconstitution Valeur ou prix de retrait
Il existe également différents prix : Prix de part Prix ou valeur de retrait
La valeur nominale est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. Si vous créez une SCPI avec parts et un capital de , la valeur nominale de la part sera de . Mais avec le temps, la valeur nominale ne change pas, par contre la valorisation de la SCPI évolue.
Prix de souscription (prix d'achat) = valeur nominale + prime d'émission
La prime d'émission comprend la revalorisation du patrimoine, ainsi que les frais d'achat : l'amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d'acquisition du patrimoine immobilier, plus la commission de souscription.
Prix de retrait = Prix de souscription de la part - la commission de souscription, variable en fonction de chaque SCPI (10 % en moyenne)Le prix de retrait est égal au prix de souscription en vigueur au moment du retrait, diminué de la commission de souscription (calculée aussi à ce moment-là). Le porteur de parts peut donc considérer que la commission de souscription, dans son mécanisme d'application effectif, représente des frais de sortie plutôt que des frais d'entrée.
La commission de souscription couvre les frais de collecte des capitaux et les frais d'étude et de réalisation des investissements. La partie de la commission de souscription qui supporte les frais de collecte est exonérée de TVA. L'autre partie qui supporte les frais d'étude et de réalisation des investissements est soumise à la TVA. Les frais de collecte sont en proportion les plus importants. Suivant la SCPI, la commission de soucription peut s'appliquer : HTLa partie correspondant aux frais de collecte est HT (exprimée formellement "TTI", Toutes Taxes Incluses) et la partie correspondant aux frais d'étude et de réalisation des investissements est aussi HT ; cette commission de souscription HT est parfois majorée intégralement du taux de TVA pour la présenter sous une forme "TTC", mais ce n'est pas la commission de souscription TTC à proprement parler (voir la note d'information mentionnant clairement la commission de souscription appliquée HT, ainsi que son calcul TTC). ; TTCLa partie correspondant aux frais de collecte est HT (également TTI et TTC) et la partie correspondant aux frais d'étude et de réalisation des investissements est TTC ; cette commission de souscription TTC est parfois dérivée d'une base "HT" majorée intégralement du taux de TVA : c'est une simple présentation et cette base "HT" ne représente pas la commission de souscription HT à proprement parler. ; HT, calculée sur le prix d'achat hors commission de souscription HT majorée intégralement du taux de TVAExemple (document d'information du BALO, 2016) : Prix de souscription : 191,00 euros. Commission de souscription HT : 17,05 euros (la commission de souscription est de 10 % HT du prix de souscription hors commission de souscription TTC, soit 17,05 euros HT). Valeur de retrait : 173,95 euros. Si l'on note « C » la commission de souscription HT et « P » le prix de souscription, on a l'équation : C = (P – (1 + 20 %) x C) x 10 %, soit : C = P x 0.1 / (1 + 0.12) = P x 0,0892857 = P x 8,92857 %. Dans ce calcul, (1 + 20 %) x C représente la commission de souscription HT majorée intégralement du taux de TVA de 20 %. ; HT, majorée du prorata de TVA non récupérable, ce qui revient à une application TTC ; TTC déduction faite de la TVA récupérable, ce qui revient à une application HTNote d’information du Bulletin des annonces légales obligatoires ; voir plus de détails ici, page 11. ; ou TTC, recalculée après un changement de taux de TVA appliquée intégralement.
Valeur vénale = valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert
Valeur de réalisation = valeur vénale + autres actifs détenus par la SCPI (trésorerie)
Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine
Le rendement net de frais de gestion est calculé sur le prix d'achat. Si la SCPI possède des immeubles en dehors du territoire français, ce rendement est souvent net de fiscalité étrangère c'est-à-dire calculé après l'imposition à la source des loyers, variable suivant le pays où le bien est situé : Allemagne 15,825 %La fiscalité des revenus fonciers de source allemande au sein d'une SCPI Belgique : 33,99 % Espagne : 24,75 % Italie : 31,40 % Pays-Bas : 25 %SCPI en Europe : L'intérêt fiscal existe aussi, L'Agefi, 10 octobre 2014
TRI (taux de rendement interne) = performance annuelle moyenne sur une période donnée, calculée à partir du prix d'achat au début, du prix de retrait à la fin, et du rendement net pendant la durée de détention des parts.
Manières d'investir en SCPI
En pleine propriété Investir en pleine propriété (PP) est la manière la plus connue et donc par défaut d'investir sur des parts de SCPI. Elle consiste à acheter simplement les parts, a en avoir donc la pleine jouissance et donc à en percevoir les revenus. Ce type d'acquisition le plus courant peut se faire au comptant ou à crédit. Pour financer ses projets, une SCPI peut recourir à l'emprunt, de façon limitée. En général, ses acquisitions sont totalement couvertes par le capital, constitué par les apports des participants.