Криза у сфері нерухомості Китаю — це нинішня фінансова криза, що була спричинена дефолтом компанії Evergrande Group у 2021 році. Evergrande, як і інші китайські забудовники, зазнала фінансових труднощів через надмірне будівництво та запровадження нових регуляцій, які обмежили рівень заборгованості таких компаній.

У 2021 році криза вийшла за межі Evergrande і зачепила великі девелоперські компанії, зокрема: Country Garden, Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac, Sinic Holdings та Modern Land.

У серпні 2021 року після широкого поширення в інтернеті листа, в якому Evergrande попереджала уряд провінції Гуандун про ризик браку ліквідності, акції компанії різко впали. Це вплинуло на світові фінансові ринки та спричинило зменшення обсягів іноземних інвестицій у Китаї. Компанія безуспішно намагалася продати активи для отримання коштів, пропустила низку виплат за боргами, була понижена у рейтингах міжнародними рейтинговими агентствами та на початку грудня 2021 року оголосила дефолт за зовнішнім облігаційним зобов'язанням. Рейтингове агентство Fitch класифікувало компанію як таку, що перебуває у стані «обмеженого дефолту».

На початку 2020-х років тільки Evergrande заборгувала близько 2 трильйони юанів (приблизно 310 мільярдів доларів США) тисячам приватних інвесторів, банкам, постачальникам і закордонним кредиторам.

29 січня 2024 року суд у Гонконзі ухвалив рішення про ліквідацію Evergrande.

Передумови

Посилення позицій Evergrande (2000–2010-ті роки) У 2005 році в Китаї почала формуватись бульбашка на ринку нерухомості. До 2009 року середня вартість землі в країні зросла втричі, а зростання тривало до 2011 року, коли ціни тимчасово стабілізувалися. Через фіскальні реформи попередніх десятиліть місцева влада дедалі більше залежала від розвитку інфраструктури, який приносив прибуток за допомогою місцевих фінансових інституцій. Продаж прав користування землею став ключовим джерелом фінансової стабільності місцевих органів влади.

Світова фінансова криза 2007—2008 років у Китаї була подолана переважно завдяки інвестиціям місцевої влади в інфраструктуру. Це ще більше поглибило залежність від зростання вартості землі, хоча водночас призвело до накопичення значних боргів.

У період між первинним розміщенням акцій у 2009 році та 2017 роком, акції Evergrande Group — другого за величиною забудовника Китаю — зросли в ціні у вісім разів і перевершили зростання індексу Hang Seng на 30 %. Водночас компанія стала найбільш закредитованою девелоперською структурою у світі.

До 2018 року центральний уряд занепокоївся розмірами боргів місцевої влади, накопичених через розвиток земель, і оголосив, що не рятуватиме кредиторів, які не зможуть отримати свої кошти.

Правило «трьох червоних ліній» (2020) У 2020 році керівництво Китаю на чолі з генеральним секретарем Сі Цзіньпіном запровадило жорсткі обмеження на ринку нерухомості, базуючись на принципі:

«Житло призначене для проживання, а не для спекуляції» — цю тезу він висловив ще на XIX з'їзді КПК, і саме вона лягла в основу так званого правила «трьох червоних ліній».

Це правило обмежувало можливості забудовників у кредитуванні відповідно до таких показників:

співвідношення боргу до грошових коштів, боргу до власного капіталу, боргу до активів.

Evergrande порушила всі три межі, що призвело до дефіциту ліквідності і, зрештою, до неплатоспроможності. Компанія активно брала кредити ще до 2020 року, і нові правила суттєво обмежили її фінансові можливості.

За словами представника S&P Global Ratings, Evergrande була настільки закредитованою, що майже напевне мала порушити всі встановлені ліміти.

У 2020 році багато аналітиків вважали, що Evergrande «занадто велика, щоб впасти», а її крах може мати ефект, подібний до банкрутства Lehman Brothers, з серйозними наслідками для економіки Китаю й усього світу.

На той час земельний резерв Evergrande був достатнім, щоб забезпечити житлом 10 мільйонів осіб.

Стратегія диверсифікації Evergrande У роки, що передували кризі 2021 року, Evergrande здійснювала агресивну експансію:

інвестиції в електромобілі, створення тематичних парків, проєкти в енергетиці та інших сферах.

Одним із таких мегапроєктів став Ocean Flower Island — штучний острів на північному узбережжі острова Хайнань, вартістю 100 мільярдів юанів (понад 15,5 мільярдів доларів США).

Крім того, у 2019—2021 роках компанія планувала витратити понад 45 мільярдів юанів (близько 7 мільярдів доларів) на розробку електромобілів.

Також Evergrande володіла Guangzhou F.C. — найбагатшим футбольним клубом Китаю.

Фінансові продукти Evergrande (Wealth Management Products) Як повідомила Financial Times, Evergrande використовувала роздрібні фінансові інвестиції, щоб закривати фінансові діри у своїй системі.

Компанія залучила 2021юанів через високоризикові фінансові продукти, спрямовані на масовий ринок, і частково повертала кошти попереднім інвесторам із нових надходжень — що робило модель неспроможною на довгострокову перспективу.

За словами одного з керівників, ці продукти були занадто ризикованими для пересічних інвесторів і не мали бути їм запропоновані. Але менеджери Evergrande тисли на підлеглих, щоб ті купували продукти з обіцяною дохідністю понад 10 % річних.

На вересень 2021 року загальна заборгованість за WMP (Wealth Management Products) сягнула 40 мільярдів юанів.

Деякі інвестори вкладали гроші в фіктивні компанії, які насправді не існували. Продажі впали, і така схема перестала працювати. Один із керівників Evergrande у 2021 році зазначив:«Багатьох людей можуть заарештувати за фінансове шахрайство, якщо інвестори не отримають своїх коштів. Наші продукти не були для всіх. Але наші продавці на місцях цього не врахували — вони продавали їх усім, щоб досягти власних показників».Схожі фінансові продукти також продавали китайські компанії: Baoneng, Country Garden, Sunac і Kaisa.

2021

Регулювання У 2021 році центральна та місцева влада Китаю запровадили додаткові регуляторні обмеження, зокрема ліміти на іпотечне кредитування, обмеження орендної плати у великих містах і скасування аукціонів землі. Це призвело до сповільнення в секторі нерухомості, оскільки влада намагалася стримати зростання цін на житло.

Також у 2021 році нові регуляції заборонили фінансовим установам надавати нове фінансування місцевим органам влади через спеціальні структури (Local Government Financing Vehicles). З того часу місцева влада змушена була залучати кошти через випуск облігацій, що підпорядковувалось суворішому державному контролю.

Хоча в березні 2021 року Evergrande оголосила, що планує скоротити свій борг на 150 мільярдів юанів (23,3 млрд доларів США), компанія продовжувала активно розвиватися: у першій половині 2021 року вона запустила 63 нових проєкти.

На 8 жовтня 2021 року 14 з 30 найбільших забудовників Китаю порушили хоча б одне з правил «трьох червоних ліній». Зокрема:

Guangzhou R&F порушила всі три; Evergrande та Greenland Holdings — дві; Aoyuan, CIFI Holdings, Country Garden, Greentown, Jiangsu Zhongnan, Risesun, Seazen Holdings, Shinsun Holdings, Sunac, Sunshine City Group і Zhenro Group — одну.

Сукупний обсяг продажів цих компаній у 2020 році становив понад 4,34 трильйона юанів (672 млрд доларів США).

Експозиція західних інвесторів до Evergrande У 2021 році оцінювали, що Evergrande мала близько 19 мільярдів доларів зовнішніх зобов'язань.

Американські та європейські компанії зазнали значного ризику через володіння облігаціями Evergrande. Наприклад:

Ashmore Group володіла понад 400 млн доларів; UBS — понад 300 млн; BlackRock загалом мала експозицію на 400 млн, зокрема один із її фондів високої дохідності докупив облігацій на ще 18 млн у серпні; HSBC мав меншу, але помітну участь — максимум 31 млн доларів.

Можливий дефолт Evergrande та зниження кредитного рейтингу

22 червня 2021: Fitch знизило рейтинг Evergrande з B+ до B; 28 липня: знову знижено — до CCC+; Це пояснили тим, що компанія під тиском скорочення боргів і масштабів бізнесу. 3 серпня: Moody's знизило рейтинг з B2 до Caa1; 5 серпня: S&P знизило рейтинг до CCC (екстремально спекулятивний рівень); 7 вересня: Fitch знизило ще раз — до CC.

Лист Evergrande (серпень 2021) Наприкінці серпня 2021 року в інтернеті почав широко циркулювати лист, у якому Evergrande повідомила уряд провінції Гуандун про ризик нестачі коштів. Спочатку компанія заявила, що лист сфальсифікований, назвавши його наклепом і опублікувала серію заяв, щоби заспокоїти інвесторів.

Проте 31 серпня 2021 року Evergrande офіційно попередила, що може оголосити дефолт, якщо не залучить достатньо ліквідності. На той момент це був найбільш закредитований забудовник Китаю, з численними великими борговими виплатами.

У той же день Evergrande подала заяву про захист від банкрутства у США.

Реакція китайського уряду

22 вересня 2021: органи влади міст Чжухай та району Наньшань (Шеньчжень) взяли під контроль доходи від продажу нерухомості Evergrande, щоб захистити покупців та забезпечити завершення будівництва. Інші провінції наслідували приклад, коли компанія зупинила сотні проєктів. Жовтень 2021: The Wall Street Journal повідомив, що центральна влада розглядає можливість запровадження загальнонаціонального податку на нерухомість, щоб боротися зі спекуляцією. Проте всередині Комуністичної партії Китаю це викликало широкий опір, і замість цього обговорювали створення державного житла. 23 жовтня: оголошено п'ятирічний експериментальний період впровадження податку в кількох регіонах із високими цінами на житло — Шеньчжень, Ханчжоу, Хайнань.

Пропущені виплати (вересень 2021)

24 вересня: Evergrande не здійснила виплати за зовнішніми облігаціями на 83,5 млн доларів США. Компанія мала 30 днів, щоб уникнути дефолту, але аналітики сумнівалися в її здатності виплатити борги. 12 жовтня: пропущено ще три виплати на загальну суму 148 млн доларів. До цієї дати Evergrande вже пропустила п'ять виплат. 20 жовтня: компанія сплатила 83,5 млн доларів, щоб уникнути дефолту за вересневими облігаціями.

Спроби продажу активів Evergrande З метою залучення коштів, Evergrande почала розпродавати свої активи:

29 вересня 2021: продано 20 % акцій Shengjing Bank (залишилось 15 % у власності), залучено 10 млрд юанів (1,5 млрд доларів). 4 жовтня: ЗМІ повідомили, що Hopson Development готується придбати 51 % дочірньої компанії Evergrande Property Services приблизно за 5 млрд доларів. Того ж дня Evergrande призупинила торги своїми акціями на Гонконзькій фондовій біржі, посилаючись на можливу майбутню угоду. До 20 жовтня жодної офіційної заяви не зроблено, і торги не відновилися. 20 жовтня: компанія повідомила, що угода зірвалась, і подала заявку на відновлення торгів. За словами компанії, жодних істотних успіхів у продажу активів (крім частки в банку) на той момент не було досягнуто.

У відповідь на цю новину акції Evergrande впали на 13,6 %.

Фінансове зараження У вересні 2021 року власники облігацій Evergrande, розміщених за кордоном, найняли юридичну фірму Kirkland & Ellis та інвестиційну компанію Moelis & Company для консультацій перед можливим реструктуруванням боргу. У другому тижні жовтня вони повідомили інвесторам, що дефолт Evergrande є неминучим, і звинуватили компанію в відсутності конструктивного діалогу.

28 вересня 2021 року компанія Sunac викупила власні облігації на 34 млн доларів і заперечила, що зверталась по державну допомогу. Тим часом в інтернет потрапив лист (який компанія назвала лише чернеткою), в якому йшлося, що нові регулювання цін на житло в місті Шаосін зробили один із проєктів збитковим.

5 жовтня 2021 року компанія Fantasia Holdings не здійснила виплату за облігаціями на 206 млн доларів, термін яких настав напередодні. Це спричинило дефолт, хоча за кілька тижнів до того компанія запевняла інвесторів, що не має проблем із ліквідністю.

7 жовтня 2021 року Chinese Estates Holdings оголосила, що стане приватною компанією, щоби уникнути наслідків від можливої кризи Evergrande.