Az Amerikai Egyesült Államok 2000-es évekbeli ingatlanbuboréka, vagy ingatlanár-boomja, vagy a 2000-es évekbeli lakáspiaci ciklusa az ingatlanárfolyamok hirtelen emelkedését, majd az azt követő összeomlását jelentette, amely az Amerikai Egyesült Államok államainak több mint felét érintette. Számos régióban az ingatlanbuborék volt a szubprime jelzálogpiaci válság hajtóereje. Az ingatlanárak, amelyek 2006 elején tetőztek, 2006-ban és 2007-ben csökkenni kezdtek, majd 2011-ben új mélypontokat értek el. 2008. december 30-án a Case-Shiller lakásárindex történetének legnagyobb árcsökkenését jelentette. Az ingatlanbuborék kipukkadása okozta hitelválság az Egyesült Államok nagy recessziójának egyik fontos oka.

Az amerikai lakástulajdonosok körében 2006–2007-ben megnövekedett végrehajtási arányok 2008 augusztusában válsághoz vezettek a szubprime, az Alt-A, a fedezettel biztosított adósságkötelezettségek (CDO), a jelzáloghitelek, a hitelek, a hedge fundok és a külföldi bankok piacain. 2007 októberében Henry Paulson, az Egyesült Államok pénzügyminisztere a kipukkadt ingatlanbuborékot "gazdaságunk legjelentősebb kockázatának" nevezte.

Egy buborék nemcsak az ingatlanértékelésekre, hanem a jelzálogpiacokra, a lakásépítőkre, az ingatlanpiacra, a lakásfelszerelési üzletekre, a nagy intézményi befektetők által birtokolt Wall Street-i hedge fundokra és a külföldi bankokra is hatással lehetett, növelve az országos recesszió kockázatát. Az összeomló ingatlan- és hitelpiacok amerikai gazdaságra gyakorolt hatásával kapcsolatos aggodalmak arra késztették George W. Bush elnököt és Ben Bernanke, a Federal Reserve elnökét, hogy korlátozott mentőcsomagot jelentsenek be az amerikai ingatlanpiacra azoknak a lakástulajdonosoknak, akik nem tudták fizetni jelzáloghitel-adósságaikat.

Csak 2008-ban az Egyesült Államok kormánya több mint 900 milliárd amerikai dollárt (~1,28 billió dollárt 2024-ben) különített el az amerikai ingatlanbuborékhoz kapcsolódó speciális hitelekre és mentőcsomagokra. Ezt az összeget az állami és a magánszektor között osztották meg. A Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség (Fannie Mae) és a Szövetségi Lakáshitel-jelzálog-társaság (Freddie Mac) (mindkettő államilag támogatott vállalkozás), valamint a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (Federal Housing Administration) nagy piaci részesedése miatt jelentős kormányzati támogatásban részesültek, annak ellenére, hogy jelzáloghiteleik konzervatívabban voltak jóváhagyva, és valójában jobban teljesítettek, mint a magánszektoré.

Háttér A telekárak sokkal nagyobb mértékben járultak hozzá az áremelkedéshez, mint az épületek.

A lakásbuborékok helyi vagy globális ingatlanpiacokon is előfordulhatnak. Késői szakaszukban jellemzően az ingatlanok értékelésének gyors emelkedése jellemzi őket, amíg a jövedelmekhez, az ár-bérleti díj arányhoz és a megfizethetőség egyéb gazdasági mutatóihoz képest fenntarthatatlan szintet nem érnek el. Ezt követheti az ingatlanárak csökkenése, aminek következtében sok tulajdonos negatív saját tőkehelyzetbe kerül – a jelzáloghitel-tartozás magasabb, mint az ingatlan értéke. A lakásbuborék mögöttes okai összetettek. A tényezők közé tartozik az adópolitika (a lakások mentesítése a tőkenyereség alól), a történelmileg alacsony kamatlábak, a laza hitelezési feltételek, a szabályozók beavatkozásának hiánya és a spekulatív láz. Ez a buborék összefüggésben állhat az 1990-es évek tőzsdei vagy dot-com buborékával. Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005:

Ez a buborék nagyjából egybeesik az Egyesült Királyságban, Hongkongban, Spanyolországban, Lengyelországban, Magyarországon és Dél-Koreában található hasonló buborékokkal.

Bár a buborékok folyamatban azonosíthatók lehetnek, a buborékok végleges mérése csak utólag, egy piaci korrekció után lehetséges,A prediction of a correction in the housing market, possibly after the "fall" of 2005, is implied by The Economist magazine's cover story for the article "After the fall", which illustrates a brick falling, with the label "House Prices". amely 2005–2006-ban kezdődött az amerikai lakáspiacon. Alan Greenspan, az Egyesült Államok Szövetségi Tartalék Rendszerének korábbi elnöke azt mondta: „Buborék volt a lakáspiacon”, és a 2007-es szubprime jelzálog- és hitelválság nyomán azt is mondta: „Igazából csak 2005 és 2006 végén értettem meg igazán.”

A jelzálog- és hitelválságot az okozta, hogy nagyszámú lakástulajdonos nem tudta fizetni a jelzáloghiteleit, mivel az alacsony bevezető kamatozású jelzáloghiteleik visszatértek a normál kamatlábhoz. Greenspan az ingatlanértékek „nagy, kétszámjegyű csökkenésére” figyelmeztetett, „amely nagyobb, mint amit a legtöbb ember vár”. Richard Syron, a Freddie Mac vezérigazgatója egyetértett Greenspan azon kijelentésével, hogy létezik ingatlanbuborék, és egyetértett Robert J. Shiller, a Yale Egyetem közgazdászának figyelmeztetésével, miszerint az ingatlanárak túlértékeltnek tűnnek, és a korrekció évekig is eltarthat, több billió dollárnyi ingatlanérték-veszteséggel..

A jó hitelképességű lakástulajdonosok problémái 2007 közepén jelentkeztek, ami arra késztette az Egyesült Államok legnagyobb jelzáloghitelezőjét, a Countrywide Financialt, hogy az ingatlanszektorban legalább 2009-ig nem várható fellendülés, mivel az ingatlanárak "szinte soha nem látott mértékben esnek, a nagy gazdasági világválság kivételével". Az ingatlanértékelések fellendülésének az amerikai gazdaságra gyakorolt hatása a 2001–2002-es recesszió óta fontos tényező volt a fellendülésben, mivel a fogyasztói kiadások nagy részét a kapcsolódó refinanszírozási fellendülés táplálta, amely lehetővé tette az emberek számára, hogy alacsonyabb kamatlábakkal csökkentsék havi jelzáloghitel-törlesztőrészleteiket, és az ingatlanok értékének növekedésével kivegyenek tőkét az otthonaikból.

Kortárs vita az ingatlanár-boomról

Az eszközárak emelkedése során és a nagy recesszió előtt számos párt buborékként jellemezte az ingatlanpiacot, vagy vitatta ezt a megnevezést.

Buborék-jóslatok

Különösen 2004 végén és 2005 elején számos gazdasági és kulturális tényező vezetett arra, hogy több közgazdászt is amellett érveljen, hogy ingatlanbuborék létezik az Egyesült Államokban. Dean Baker 2002 augusztusában azonosította a buborékot, majd ismételten figyelmeztetett annak jellegére és mélységére, valamint a figyelmen kívül hagyásának politikai okaira. Ezt megelőzően Robert Prechter részletesen írt róla, akárcsak Shiller professzor az Irrational Exuberance című eredeti, 2000-ben megjelent kiadványában. Peter Schiff is korán buboréknak nevezte, és a televízióban hangot adott neki, valamint könyvet írt, amelyben részletesen ismertette a következményekkel kapcsolatos előrejelzéseit..

Egy 2008-as augusztusi cikk a The New York Timesban arról számolt be, hogy 2004 közepén Richard F. Syron, a Freddie Mac vezérigazgatója feljegyzést kapott David Andrukonistól, a vállalat korábbi kockázatkezelési igazgatójától, amelyben figyelmeztették, hogy a Freddie Mac kockázatos hiteleket finanszíroz, amelyek veszélyeztetik a Freddie Mac pénzügyi stabilitását. Feljegyzésében Andrukonis úr azt írta, hogy ezek a hitelek "valószínűleg hatalmas pénzügyi és hírnévkockázatot jelentenének a vállalat és az ország számára". A cikkből kiderült, hogy több mint két tucat magas rangú vezető azt mondta, hogy Syron úr egyszerűen úgy döntött, hogy figyelmen kívül hagyja a figyelmeztetéseket.

További figyelmeztetések már 2001-ben is felmerültek, amikor a néhai Federal Reserve elnöke, Edward Gramlich figyelmeztetett a másodlagos jelzáloghitelek jelentette kockázatokra. 2003 szeptemberében, a Képviselőház Pénzügyi Szolgáltatási Bizottságának meghallgatásán Ron Paul képviselő azonosította az ingatlanbuborékot, és megjósolta az általa okozott nehézségeket: „Mint minden mesterségesen létrehozott buborék, az ingatlanárak emelkedése sem tarthat örökké. Amikor az ingatlanárak esnek, a lakástulajdonosok nehézségekbe ütköznek, mivel a saját tőkéjük elvész. Továbbá a jelzáloghitel-adósok is veszteséget szenvednek el.”

Az Economist magazin kijelentette: „Az ingatlanárak világméretű emelkedése a történelem legnagyobb buborékja”, ezért minden magyarázatnak figyelembe kell vennie a globális okokat, valamint az Egyesült Államokra jellemzőeket. Alan Greenspan, a Federal Reserve Board akkori elnöke 2005 közepén azt mondta, hogy „legalább van egy kis 'hab' (az amerikai ingatlanpiacon)... nehéz nem látni, hogy sok helyi buborék van”; Greenspan 2007-ben elismerte, hogy a hab „eufemizmus a buborékra”. 2006 elején Bush elnök az amerikai lakásépítési fellendülésről a következőket mondta: „Ha a házak túl drágák lesznek, az emberek abbahagyják a vásárlásukat... A gazdaságoknak ciklusban kell maradniuk”.

Buborékmentességi jóslatok

2008-ban Alex Tabarrok kanadai-amerikai közgazdász elutasította azt az elképzelést, hogy létezik lakásépítési buborék.Cites "Was there a Housing Bubble?" by Alex Tabarrok, February 13, 2008 as rejecting the label "bubble".

A Freddie Mac vezető közgazdásza és a Joint Center for Housing Studies (JCHS) igazgatója vitatta a nemzeti lakásépítési buborék létezését, és kétségét fejezte ki azzal kapcsolatban, hogy a lakásárak jelentős csökkenése lehetséges, hivatkozva a nagy gazdasági világválság óta folyamatosan emelkedő árakra, a baby boom generáció várhatóan megnövekedett keresletére és az egészséges foglalkoztatottsági szintre. David Lereah, a National Association of Realtors (NAR) korábbi vezető közgazdásza 2005 augusztusában „Buborékellenes jelentéseket” terjesztett, hogy „válaszol a helyi média és a helyi tudósok által felelőtlen buborékvádakra”.

Árkorrekció

A 2006-os piaci adatok alapján, amelyek jelentős visszaesést mutattak, beleértve az alacsonyabb eladásokat, a növekvő készleteket, a csökkenő átlagárakat és a megnövekedett kilakoltatási arányokat, egyes közgazdászok arra a következtetésre jutottak, hogy az amerikai ingatlanpiac korrekciója 2006-ban kezdődött. A Fortune magazin 2006. májusi jelentése az amerikai ingatlanbuborékról kijelenti: „A nagy ingatlanbuborék végre elkezdett leereszteni... Az ország számos egykor pezsgő piacán a listaárak csökkenéséről szóló beszámolók felváltották a megépítetlen társasházak várólistáinak és a középszerű, három hálószobás gyarmati lakásokért folytatott licitháborúk meséit.”This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens". +Fortune magazine Housing Bubble "Dead Zones""Dead Zones""Danger Zones""Safe Havens"BostonChicagoClevelandLas VegasLos AngelesColumbusMiamiNew YorkDallasWashington D.C. / Northern VirginiaSan Francisco / OaklandHoustonPhoenixSeattleKansas CitySacramentoOmahaSan DiegoPittsburgh

A jelentések többek között azt állították, hogy az embereknek „nem kell aggódniuk amiatt, hogy az ingatlanárak gyorsabban emelkednek, mint a családi jövedelem”, hogy „gyakorlatilag nincs kockázata egy országos ingatlanár-buboréknak a lakások iránti alapvető kereslet és az előre látható gazdasági tényezők alapján”, és hogy „az árnövekedés ütemének általános lassulására lehet számítani, de sok területen továbbra is fennáll a készlethiány, és az ingatlanárak valószínűleg továbbra is a történelmi normák fölé emelkednek”. A 2006 augusztusában megjelent gyors eladási visszaesésekről és árcsökkenésről szóló jelentéseket követően Lereah elismerte, hogy arra számít, hogy „országos szinten 5%-kal csökkennek az ingatlanárak, egyes piacokon jobban, máshol kevésbé. És néhány floridai és kaliforniai városban, ahol az ingatlanárak iszonyatos magasságokba szöktek, „kemény landolás” várható.”

Az országos lakáseladások és -árak egyaránt drámaian zuhantak 2007 márciusában – ez volt a legnagyobb zuhanás az 1989-es megtakarítási és hitelválság óta. A NAR adatai szerint az eladások 13%-kal, 482 000-re csökkentek a 2006. márciusi 554 000-es csúcsról, az országos átlagár pedig közel 6%-kal, 217 000 dollárra esett a 2006. júliusi 230 200 dolláros csúcsról.