Nem lakott lakások Magyarországon alatt elsősorban a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által a népszámlálások során nem lakottként összeírt lakásokat értjük. A fogalom nem azonos az elhagyott, romos vagy „szellemházként” emlegetett épületekkel (annál jóval tágabb kategória), és nem jelenti azt sem, hogy az érintett ingatlanok mindegyike azonnal lakhatási célra hasznosítható lenne.
Fogalma és statisztikai adatai
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 2022-es népszámlálásának adatai szerint Magyarország lakásállománya 4 580 538 lakásból állt. A lakásállomány a lakott és a nem lakott lakások összessége. A népszámlálás szerint 2022-ben mintegy 599 ezer lakásban nem laktak életvitelszerűen; ezek aránya a lakásállományon belül 13% volt. A lakásállomány 2011 és 2022 között 190 ezerrel, 4,3%-kal növekedett. Budapesten a nem lakott lakások aránya 17,7% volt.
A KSH meghatározása szerint lakott az a lakás, amelyben a népszámlálás eszmei időpontjában legalább egy személy rendszeresen, életvitelszerűen élt. Ennek megfelelően a „nem lakott lakás” statisztikai kategóriája azt jelenti, hogy az adott időpontban nem volt ilyen életvitelszerű használat.
A „nem lakott lakás” ezért nem azonos a köznyelvben értett „üres lakással”. A nem lakott lakások között olyan lakások is lehetnek, amelyeket időszakosan vagy másodlagos célra használnak, például nyaralóként vagy üdülőként. A KSH a 2022-es népszámlálás kapcsán arra is felhívta a figyelmet, hogy változtak a lakáshasználati szokások, nőtt az idényszerűen használt lakások szerepe, valamint elterjedt a magánlakások idegenforgalmi hasznosítása.
A „nem lakott” nem feltétlenül jelent tartósan üreset
A 2022-es népszámlálás mintegy 599 ezer nem lakott lakást azonosított, azonban ez az adat önmagában nem különíti el a tartósan üres, az időszakosan használt és az egyéb okból nem lakott lakásokat. A népszámlálási „nem lakott lakás” kategória ezért nem azonos a „tartósan üres lakás”, az „elhagyott ingatlan” vagy a „szellemház” fogalmával. Ezek utóbbiak nem egységes, hivatalos népszámlálási kategóriák. A 13%-os országos arányból ezért nem következik, hogy a lakásállomány 13%-a tartósan üres, és az sem, hogy ennyi lakás rövid idő alatt lakhatási célra bevonható lenne.
A 2011-es népszámlálás részletes adatai lehetővé tették a nem lakott lakások használati típusa, komfortossága, felszereltsége, építési éve és egyéb jellemzői szerinti vizsgálatát. Az adatok alapján a nem lakott lakások állapota és használata jelentősen különbözhet egymástól.
A nem lakott lakások sokfélesége miatt az „üres” vagy „nem lakott” ingatlanok több, egymást keresztező szempont szerint is vizsgálhatók. Más kérdés, hogy egy ingatlant ténylegesen használnak-e, milyen célra használják, milyen műszaki állapotban van, miért nem lakják, milyen a tulajdonosi és piaci helyzete, illetve hogy lakhatási célra milyen gyorsan és milyen költséggel vonható be. Ugyanaz az ingatlan ezért több szempont szerint is különböző kategóriákba tartozhat.
Az alábbi táblázat nem a KSH hivatalos kategóriarendszere, hanem a nem lakott lakások lehetséges helyzeteinek szemléltetésére szolgáló fogalmi modell. A kategóriák részben átfedhetik egymást: a „nem lakott” elsősorban a lakottsági státuszt jelöli, míg a használat módja, a használaton kívüliség időtartama, a műszaki állapot és a lakhatási célú bevonhatóság ettől különálló szempontok.
INGATLAN Nem lakás célú ingatlan Lakás Tulajdonos vagy bérlő által életvitelszerűen lakott Nem életvitelszerűen lakott Hosszú távra kiadott Hosszú távra nem kiadott Rövid távra vagy turisztikai célra használt Rövid távra sem kiadott (~ „nem lakott lakás”) Időszakosan vagy szezonálisan használt Időszakosan sem használt (~ „üres lakás”) Lakhatásra rövid időn belül bevonható Lakhatásra rövid időn belül nem bevonható Jó műszaki állapotú Nem megfelelő műszaki állapotú Felújítható Erősen leromlott / romos Tulajdonoshoz köthető Rendezetlen vagy vitatott tulajdonosi helyzetű
A táblázat lépcsőzetes elrendezése csak a lehetséges helyzetek közötti kapcsolatokat szemlélteti; nem jelenti azt, hogy az egyik kategória szükségszerűen a következő kategóriába vezet. A KSH „nem lakott lakás” kategóriája nem azonos például a „tartósan üres”, az „elhagyott”, a „romos” vagy a „lakhatásra rövid időn belül bevonható” kategóriával.
A „nem lakott” lakások között lehetnek időszakosan vagy szezonálisan használt lakások, például nyaralók és üdülők, valamint olyan lakások is, amelyek a népszámlálás időpontjában ténylegesen használaton kívül álltak. Az Eurostat nemzetközi népszámlálási módszertana szintén az „unoccupied conventional dwellings” kategórián belül kezeli többek között a szezonális vagy másodlagos használatra fenntartott, valamint a ténylegesen üres lakásokat.
A műszaki állapot és a lakhatási célú bevonhatóság ettől független jellemző. Egy nem lakott lakás lehet jó műszaki állapotú és rövid időn belül lakhatási célra használható, de lehet jelentős felújítást igénylő vagy lakhatásra nem alkalmas is. A „szellemház” vagy „elhagyott ingatlan” fogalma ezért nem vezethető le automatikusan a KSH „nem lakott lakás” kategóriájából.
A lakások vizsgálatának további szempontjai
A Központi Statisztikai Hivatal népszámlálási adatbázisa a lakások lakottsága mellett számos egyéb jellemző alapján is lehetővé teszi a lakásállomány vizsgálatát. Az adatok között többek között a tulajdonjelleg, az építési év, a falazat, az alapterület, a szobaszám, a komfortosság, a vízellátás, a szennyvízelvezetés, a fűtés és egyéb felszereltségi jellemzők is szerepelnek.
+ A lakások vizsgálatának főbb szempontjai a KSH népszámlálási adatbázisában Vizsgálati szempont Példák az adatokra / kategóriákra Mire használható? Lakottság Lakott, nem lakott A lakás népszámlálás időpontjában fennálló lakottsági státuszának meghatározására.TulajdonjellegKülönböző tulajdonformákA lakás tulajdonosi viszonyainak vizsgálatára.Építési időKülönböző építési időszakokA lakásállomány kor szerinti összetételének vizsgálatára.FalazatTégla, panel, vályog és egyéb falazatokAz épület szerkezeti jellemzőinek vizsgálatára.Alapterület és szobaszámAlapterület, szobák számaA lakások méretének és térbeli jellemzőinek vizsgálatára.KomfortosságKülönböző komfortkategóriákA lakások lakhatási komfortjának vizsgálatára.Vízellátás és szennyvízelvezetésKözműves és egyéb megoldásokA közműellátottság vizsgálatára.FűtésA fűtés módja és típusaA lakások fűtési jellemzőinek vizsgálatára.Egyéb felszereltségA lakás különböző felszereltségi és infrastrukturális jellemzőiA lakások műszaki és infrastrukturális ellátottságának vizsgálatára.
A fenti szempontok nem a „nem lakott lakások” egymást követő alcsoportjai, hanem egymástól részben független statisztikai ismérvek. Egy lakás például egyszerre lehet nem lakott, magántulajdonban lévő, régebben épült, tégla falazatú, komfortos és közművesített. A különböző ismérvek kombinálása ezért lehetővé teszi a nem lakott lakások részletesebb jellemzését is.
Nemzetközi összehasonlítás
A nemzetközi népszámlálási módszertanban is elkülönítik a lakások lakottsági státuszát. Az Eurostat 2021-es népszámlálási módszertana szerint az „unoccupied conventional dwellings” olyan hagyományos lakásokat jelent, amelyek a népszámlálás időpontjában senkinek sem a szokásos lakóhelyei. Ebbe a kategóriába többek között a szezonális vagy másodlagos használatra fenntartott, valamint a ténylegesen üres lakások is beletartoznak. A nemzetközi módszertan alapján ezért a „nem lakott” kategória önmagában nem azonos a tartósan üres vagy használaton kívüli lakással. A nem lakott lakások között lehetnek olyanok, amelyeket szezonálisan vagy másodlagos lakóhelyként használnak, illetve olyanok is, amelyek ténylegesen üresek.
A nem lakott lakások részletesebb vizsgálatához ezért több, egymástól részben független szempont különíthető el. Ilyen lehet a használat jellege és célja, a használaton kívüliség időtartama, a tulajdonosi helyzet, a műszaki és komfortállapot, valamint az, hogy az adott lakás milyen feltételekkel és milyen gyorsan vonható be újra lakhatási célra. Ezek közül egyes szempontoknak van hivatalos statisztikai megfelelője, míg mások inkább elemzési vagy szakpolitikai kategóriák. A különböző szempontok egymástól nem feltétlenül függetlenek, és egy lakás egyszerre több jellemzővel is leírható. Egy lakás lehet például nem lakott, ugyanakkor szezonálisan használt és jó műszaki állapotú. Egy másik lehet nem lakott és ténylegesen üres, de rövid időn belül lakhatási célra használható, míg egy harmadik lehet erősen leromlott állapotú, ezért csak jelentős felújítással vagy egyáltalán nem vonható be újra lakhatási célra.
A „nem lakott” kategória ezért elsősorban a lakás népszámlálás időpontjában fennálló lakottsági státuszát írja le. Önmagában nem határozza meg a használaton kívüliség időtartamát, a lakás műszaki állapotát, tulajdonosi helyzetét vagy azt, hogy az ingatlan milyen feltételekkel vonható be újra lakhatási célra.
Területi különbségek
A nem lakott lakások aránya jelentős területi különbségeket mutat Magyarországon. A 2022-es népszámlálási adatok alapján a településtípusok között U-alakú összefüggés figyelhető meg: Budapesten, a megyei jogú városokban és különösen a községekben magasabb, míg a többi városban alacsonyabb volt a nem lakott lakások aránya.
A területi eltérések mögött többféle, egymástól eltérő jelenség állhat. A nagyvárosokban a nem lakott lakások között lehetnek időszakosan használt vagy rövid távú szálláshelyként hasznosított ingatlanok, valamint elhanyagolt vagy korszerűtlen lakások is. A nagyvárosok környékén, különösen a szuburbanizációval gyorsan növekvő településeken ugyanakkor jellemzően alacsonyabb a nem lakott lakások aránya, amit a lakások iránti erős kereslet is magyarázhat.
A Balaton térségében a magas nemlakottsági arány egyik fontos tényezője az idényszerű és turisztikai használat: számos lakást nyaralóként vagy turisztikai szálláshelyként használnak, állandó lakó nélkül.
Más térségekben a magas arány inkább a népességfogyással és az elvándorlással függhet össze. A Telex elemzése ilyen területekként említi többek között Győr-Moson-Sopron, Vas, Veszprém és Zala vármegyék egyes térségeit, valamint a Tisza-tó környékét. A külső perifériákon, különösen Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves és Nógrád egyes határ menti térségeiben, valamint egyes dél-békési településeken szintén nagyon magas lehet a nem lakott lakások aránya. Ezeken a területeken az elvándorlás és a gazdasági szerkezet változása is hozzájárulhat a lakások megüresedéséhez.
A Csongrád-Csanád és Bács-Kiskun egyes határ menti térségeiben a magas arány a külterületi, különösen a tanyás népesség korábbi jelentőségének visszaszorulásával is összefügghet.
A 2022-es adatok 2026-ban megjelent elemzése szerint 107 településen haladta meg a nem lakott lakások aránya a 40%-ot. Ezek között elsősorban elnéptelenedő falvak, kisebb részben pedig turisztikai szerepkörű települések voltak. Ez is azt mutatja, hogy a magas nemlakottsági arány mögött területenként eltérő folyamatok állhatnak.
Műszaki állapot és tényleges lakhatóság
A nem lakott lakások műszaki és komfortállapota eltérő lehet. A KSH lakásstatisztikái külön adatokat közölnek többek között a lakások komfortosságáról, felszereltségéről, építési idejéről, falazatáról és egyéb műszaki jellemzőiről.
Ezek az adatok azonban nem azonosak egy olyan országos felméréssel, amely megmutatná, hogy a nem lakott lakások közül hány lakható azonnal, hány igényel felújítást, illetve hány nem tehető gazdaságosan lakhatóvá. A „nem lakott” kategória ezért önmagában nem határozza meg egy lakás tényleges lakhatóságát vagy a lakhatási célú újbóli bevonás költségét.
Ezért a nem lakott lakások számából nem lehet közvetlenül megállapítani az azonnal vagy rövid időn belül lakhatási célra rendelkezésre álló lakások számát.
Nem lakáscélú, üres épületek